在房地产市场供需结构发生变化的背景下，房地产行业面临转型升级，急需从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段，将经营安全与效益提升作为重中之重，追求有利润的增长。其中，最为明显的是调整战略布局，越来越多的房企开始聚焦高能级城市。此外，房企不遗余力提升产品力以满足客户需求。

更重要的是，在房地产行业探索新发展模式的背景之下，各大房企开始寻求适合自己的新发展路径，以探索未来增长的第二曲线，诸如加强在代管代建、科技建造、长租公寓等领域的投资。

随着房地产行业进入深度调整期，未来房企转型发展的方向就是探索新发展模式，这已成为业内共识。在此过程中，房企也在寻求战略上的转型，最为明显的是战略布局。

在房企投资力度收紧的当下，曾经大面积铺开的投资策略不再适用，有限的资金必须用在更加安全、更加核心的土地资源上。

据中指研究院发布的《2023中国房地产百强企业研究报告》显示，百强企业布局更趋集中，核心一、二线城市成为主要布局城市。百强企业在22城拿地面积中占比超七成，增加核心城市优质土地储备，抢抓市场复苏先机。2022年，百强代表企业拿地城市数量均值降至个位数，由上年的16.6个城市下降至6.6个城市，北京、上海、成都、长沙等热点一二线城市位列拿地面积前十。

比如，新任碧桂园集团董事会主席杨惠妍在其主席报告中表示，未来公司整体投资将围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上还表示，计划在3-5年的时间内，将公司一二线对三四线的货值比例提高至50:50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

未来，碧桂园将进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位。

美的置业高层在业绩会上指出，2023年在土地研判上“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，绝对不会多点开花。”其中，最重要的是进行结构的优化，而不是在增量上做太多的文章。比如，对于量级高城市的土储，增加了股权比例的收购，提升权益；对于量级差城市的土储，果断地从合作项目中退出。

此外，在业绩发布会上，中海管理层也表示，在2022年投资拿地中，一二线城市的货值占87%；2023年的可售货量中，73%在一线和强二线城市。未来投资还将进一步聚焦一线、二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。

总而言之，房企投资结构调整是一个动态的过程。随着楼市格局的变化，很多房企也开始循序渐进地进行换仓。在业内人士看来，一二线城市产业基础较强，医疗、文化等设施配套条件较好，有持续的人口流入，房地产需求支撑强劲。在房地产深度调整阶段，全国化布局的房企开始优化布局，更多聚焦在一二线城市，而三四线城市则大多是本土企业在深耕。

当房地产行业从高速增长进入平稳发展阶段，竞争不再唯“规模”论，而是走向“高质量”时代。产品成为重要的竞争力，并且成为房企的共同发力点。

事实上，房地产不仅是居民的重要财产，而且是人们生活活动的空间，当属生活必需品。在房地产行业的整体产品力得到长足进步的同时，最终得益的不仅仅是消费者，过硬的产品力也会提升房企的品牌价值，从中获得真正的利益。

为此，房企在产品上的调整更为明显。据悉，目前包括碧桂园、龙湖、华润置地、中海、绿城、保利发展等企业均有产品升级的计划。

目前，碧桂园等房企均有产品升级的计划。图为碧桂园·和世界。

据克而瑞调研，2022年产品力TOP100房企中，超过40%房企的产品定位同比上升，其中19家房企主要面向一二线城市进行产品升级。由此可见，房企“产品升级大戏”也渐渐拉开序幕。房企开始在产品研发上下功夫，比如从产品系、户型、社区、科技等方面提升企业产品力。

值得关注的是，2022年，刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势。为此，房企也顺势而为，提高改善类产品推出比例。

具体来看，绿城中国通过形成全能之家的6大模块研究、38个智能场景，包含LDKB全通式复合公区、可变X空间、餐厨一体化等创新设计，提升居住品质。

与此同时，在业绩发布会上，龙湖集团董事局主席陈序平表示，改善型住房成当前需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。龙湖也在持续做产品迭代和品牌提升，完成人居体验感升级。

华润置地近期也在整合住宅、商业、商务、代建等领域做了品牌战略焕新，其中，在人居方面全新推出MIC社区综合体产品主张，重点是将居住产品的含义从“产品”本身丰富为“生态”概念。

值得注意的是，4月上旬，碧桂园已成立产品联合研发小组。据悉，这一小组成立的目的是为满足碧桂园产品力提升要求，加快推进各产品系建设，专门针对一二线城市研发产品。碧桂园董事会主席杨惠妍在业绩会上曾提到，产品力提升不仅是传统概念里的户型提升或材料提升，而且是从客户第一次接触销售到最后房子交付，以及后续物业管理的服务等，要做到全链条产品力提升。

自2021年下半年以来，中国房地产进入下行通道，随之行业也进入极速转型时期，未来，房地产业的发展逻辑也将发生转变。在此背景下，企业要保持健康稳定增长，就要积极寻找第二增长曲线。这也将成为房地产健康发展过程中的潜在“引擎”。

事实上，随着房地产“第一曲线”地产开发业务的高增长阶段渐行渐远，有远见的房企，早就开启战略升级，探索“第二增长曲线”，寻找行业的新动能。

其中，碧桂园表示，将坚持一体两翼的布局，即房地产是主体，两翼分别为轻资产发展的代管代建和科技建造，后者也将成为其未来增长的第二曲线。

事实上，科技建造是碧桂园走有质量发展之路的重要一环。2022年6月，碧桂园将旗下建筑子公司和原博智林旗下的总包单位进行整合，成立了科技建筑集团。截至2023年1月，碧桂园已有33款建筑机器人投入商业化应用，累计应用施工面积超千万平方米。

同时，科技智慧建造体系也为碧桂园的代管代建业务打开了新发展空间。据悉，碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计在管面积近1300万平方米。自2022年以来，该公司共计获取5个新项目，预计货值85亿元。可以看到，碧桂园新业务经过数年探索积累，已逐步进入收获期，更好地助力主业发展。

截至2023年1月，碧桂园已有33款建筑机器人投入商业化应用。

据悉，未来5年，在发展战略上，龙湖也将大力发展非地产开发业务，将非地产开发业务利润占比提升50%以上。也就是说，传统的地产开发航道仍作为支撑底盘，两个运营航道包括商场和长租公寓，两个服务航道包括轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”，从而形成开发、运营、服务的三大利润贡献分支。

此外，纵观绿城管理的收入，主要来自于商业代建、政府代建以及其他服务。其中，商业代建依然是该企业最大的收入和利润来源，2022年收入16.69亿元，占整体收入的62.9%，同比增长了13%。对于业绩增长的主要原因，绿城管理层表示，在政府“保交楼”政策下，公司利用自身品牌、管理及资源整合优势，积极参与纾困类项目的代建服务，收入逆势增长。

作为轻资产运营模式之一，房企入局代建业务，不仅可以为公司寻找新的增量，也成为其探索新发展模式的重要抓手。据不完全统计，碧桂园、绿城管理、龙湖等几十家房企都在布局代建行业。另据中指研究院统计，2022年，房地产代建企业代建项目新签约建筑面积约为1.11亿平方米，首次突破1亿平方米，较2021年同比增长11.3%，依旧保持较快增长速度。

对于未来房企的发展趋势，中指研究院分析人士认为，要平衡安全与发展，唯有稳健方能穿越周期；要专注主业、聚焦城市，目前中国已经进入到城市化的后期阶段，高能级城市有比较强的需求支撑。此外，要升级发展模式、提质增效，摒弃过去负债驱动、资本驱动策略，提升效益，在业务策略上则要轻重并举，围绕主业做一些轻资产业务的拓展。

从目前来看，在房企告别“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式之后，转而将经营安全与效益提升作为重中之重，以求实现高质量发展。而在此过程中，越早起步的企业越具有优势。相比之下，稳健的头部房企再次掌握了市场发展的先机。

新京报记者 袁秀丽 图/企业供图

编辑 杨娟娟 校对 王心