7月18日，曾经四度冲击上市的浙系“迷你”物业企业众安智慧生活终于得偿所愿。
当天上午，众安智慧生活正式在港交所上市，发售价为1.18港元/股，共发售约1.56亿股新股，募资净额约1.13亿港元。截至上午收盘，众安智慧生活报1.14港元/股，下跌3.39%。
渐苒物业研究院首席研究员汤晓晨分析表示，由于市场低迷，信心不足，今年港股新股破发率更有走高趋势，众安智慧生活首日即使收跌也不足为奇，重要的是等待市场恢复，企业自身合规经营，逐步提高自身盈利质量，后期才能在资本市场站稳脚跟。
上市之路一波三折
在眼下的时机上市，众安智慧生活勇气可嘉。事实上，近两年，港股物业板块受到地产板块拖累，热度大不如从前，选择此时上市的物业企业更是寥寥无几。
这次众安智慧生活登陆港交所，也是今年年内继济南一家小型物企润华上市后的第二家物业企业，而另一方面，大型物业企业比如龙湖智创生活等也在等待合适的上市时机。
由于时机不佳，众安智慧生活此次上市也降低了预期，主动调低了发售价，从此前1.38港元-1.78港元/股的区间下调至1.18港元-1.48港元/股的区间，最终定价也是取在了1.18港元/股的最低数值。
不仅勇气可嘉，众安智慧生活的上市之路也是一波三折。从2021年首次递表到今日上市，其总共经历了四次递表，前三次分别是2021年6月24日、2022年1月30日以及2022年7月29日。但是，在这三次冲刺上市中，众安智慧生活一次未通过聆讯，两次主动延期。延期后，众安智慧生活在今年4月28日进行了第四次递表，才能于今日正式登陆港交所。
今年初，对于延期上市，众安智慧生活曾表示，公司将退回香港公开发售及优先发售的申请股款。延迟全球发售的决定并未影响公司的目前业务，且公司致力发展及扩充业务。同时，正在审慎评估有关全球发售及上市的更新时间表。
“作为区域型物业企业，无论是管理规模还是盈利质量，众安智慧生活都缺乏吸引力，在当前市场低迷，资本市场地产及物业股处于低位，投资热情不足的情况下，多次延期上市主要原因是募资情况不及预期。本次通过聆讯后，众安智慧生活选择主动调低发售价，增加基石投资者，正是为了避免重蹈覆辙，为成功上市增加保险。”汤晓晨分析称。
营收稳增，独立性有待提升
从财务指标来看，众安智慧生活算是“小而美”的一家物业企业，“美中不足”就是当前还较为依赖母公司众安集团。
从规模来看，截至2022年底，众安智慧生活在管总建面约为690万平方米，主要集中在杭州为中心的浙江省及周边的安徽省，其中，来自众安集团体系内项目在管建面占比近96%。
从营收和盈利指标来看，2020年-2022年，众安智慧生活的收入分别为2.31亿元、2.96亿元、3.2亿元；净利润分别为4700万元、4179万元、5094万元，营收和盈利的指标较为稳定。
若以市场排名算，据中指研究院统计数据，众安智慧生活从2016年的物业服务百强排行82位上升至2023年的40位，具有较高的成长性。
值得一提的是，众安智慧生活一直致力于第三方管理面积的扩张。2020年-2022年，公司在管物业组合中，第三方物业管理收入年化增速达到22.0%，第三方物业在管面积年化增速达到10.6%，第三方在管物业项目数量年化增速达到16.6%。截至2022年底，众安智慧生活在管的第三方项目数量达到53个，占公司95个在管项目的55.8%。
此次众安智慧生活全球募资也将部分用于第三方业务的开展，比如，众安智慧生活将全球发售募资净额约55%用在战略收购及投资物管公司。
母公司众安集团加快扩张，近两年大举拿地
众安智慧生活的母公司众安集团事实上是一家浙系的老牌房企。公开资料显示，众安集团于1997年在杭州成立，业务包括房地产开发、商业、物业服务、资本四大板块。2007年底，众安集团在港交所上市，是浙江省第二家在香港主板上市的房企。
在业绩方面，众安集团去年的业绩“喜忧参半”。得益于结转面积增加，2022年，众安集团实现营业收入92.5亿元，同比增长86%；毛利24.7亿元，同比增长67%；归母净利润1.87亿元，同比增长155%。但是，受制于市场下滑，众安集团去年实现全口径销售金额142.7亿元，销售面积75.1万平方米，分别同比下降48.9%和36.1%。从去年全年来看，其销售业绩完成不到去年年初制定的约300亿元目标的一半。
值得关注的是，近两年，众安集团一改往日偏安一隅的作风，逆势抄底拿地。从近三年公开披露的拿地数据来看，2021年、2022年，众安集团分别斥资111亿元和48.9亿元拿地，对应新增项目12个和7个，大多位于浙江省内。
在负债方面，截至2022年末，众安集团净负债率同比下降10.5个百分点至65.8%，剔除预收账款资产负债率同样降低1.7个百分点至65.2%，位于“三道红线”的绿档。
一方面逆势拿地，一方面分拆物业上市，众安集团逆势扩张的野心可见一斑。但是，在房地产行业低谷之际，众安集团以及众安智慧生活能否走出独立行情，还有待观察。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 刘军
