在房地产市场筑底调整的当下，行业整体盈利持续走弱。受年内销售额持续恶化与再融资环境疲软的影响，碧桂园账面可动用资金持续减少，当前正承受着阶段性的流动压力。
8月30日晚，碧桂园管理层在今年中期报告（简称“中报”）中表示，公司会做好销售，盘活资产，削减不必要的行政管理开支，尽最大努力改善经营性现金流。下一步，碧桂园“保交付”的压力有多大？又将如何自救解困？
自救化解阶段性流动性压力
在房地产市场持续探底的背景下，今年上半年多数房企的业绩难言理想。面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，碧桂园管理层在今年中期报告中表示，2021年以来，行业外部环境发生了巨大变化，虽然公司对本轮调整周期有所预判，但本次市场下行的深度和持续度依旧超出了公司预期。
据中报显示，今年上半年，碧桂园实现总收入约2263亿元，同比上升39.4%；而归属于公司股东的亏损约为489亿元。对此，碧桂园方面表示，为保交付、保运营，碧桂园对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低毛利项目逐渐进入结算周期，以及对物业项目计提的减值增加，对期内毛利及利润构成了显著压力。
根据中报，截至2023年6月30日，碧桂园总借贷余额较去年末下降4.9%至2579亿元，净借贷比率为50.1%，虽然连续第八年低于70%，而且处于行业较低水平，但在房地产市场低迷时期，碧桂园仍然面临阶段性流动性压力。
对此，碧桂园方面表示，将积极采取各种债务管理措施解决。
据悉，目前，碧桂园已就将于2023年6月30日后12个月内到期的若干境内公司债券与债券持有人展开谈判，以征求同意将这些公司债券的到期日延长。而7月，碧桂园已成功将其总额约61.37亿元的自2023年6月30日后12个月内到期的银团贷款进行再融资，新贷款期为30个月。
另据中报披露，截至2023年6月30日，碧桂园集团持有未动用的非承诺国内融资授信额度约为2788.07亿元。碧桂园方面认为，鉴于与相关银行及金融机构的长期关系，以及集团的资产可用作借款抵押品，碧桂园将能够在需要时根据现行规则及法规，以可接受的成本从这些未动用的融资授信额度中提取借款，并续期或延长现有借款。
同时，碧桂园表示，将继续积极调整销售及预售活动，以回应市场变化及把握需求。
值得关注的是，碧桂园将继续采取措施加快销售回款和其他应收款的回收，盘活业绩较差的资产，包括酒店、办公楼及商铺，并在需要时考虑处置其在物业开发项目的投资，以产生更多的现金流入。8月25日，碧桂园出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，总价约12.915亿元。出售所得款项拟用于“保交楼”开支。
此外，碧桂园还在降本增效寻求突围的机会。根据中报，2023年上半年，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为98.6亿元，占总收入的比例约为4.4%，同比下降1.1个百分点。
在费用控制方面，碧桂园表示，将严格控制无效产能，减少各项非核心及非必要的营运支出；继续加强成本控制，对刚性成本以外的其他费用实行归零原则；进一步精简组织架构；并采取进一步措施降低销售和营销成本及管理费用。
力保交付，下半年交付40多万套房
“保交楼”已成为房地产行业当下核心关注点。对此，碧桂园管理层明确表示，将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并确保完成保交楼任务。
2022年，碧桂园在全国255个城市完成了1384批次的交付，房屋数量总和近70万套，居行业首位。2023年上半年，碧桂园完成近27.8万套房屋的交付。
据中指研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业交付规模排行榜》显示，2023年上半年，有4家企业交付套数超10万套，其中碧桂园位居榜首，接近第二、三、四名交付量的总和。
根据机构测算，截至目前，碧桂园未交付房源仍有约90万套。今年碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除今年上半年已交付的27.8万套房屋，下半年的交房任务为40多万套，而剩余的四五十万套房屋会在未来两至三年内完成。随着项目逐步交付，监管资金亦将解冻释放。
值得关注的是，碧桂园截至上半年底合同负债余额为6035亿元。在房地产行业，该笔“负债”一般是无息的预收楼款，房屋正常交付便可以结转为收入，不需要动用现金去偿还。而截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产2544亿元，由此推算，资产可以覆盖债务。
在当前环境下，面对如此巨大的交付量，房企完成并不容易。为此，碧桂园提出把“保交付”作为楼市的安全底线。其在中报中表示，公司将根据销售计划密切监察其物业发展项目的施工进度，确保满足建筑及相关付款、按已预售物业的协定日期完工并交付予购房者。
“公司始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归平稳健康发展的轨道，而碧桂园会拼尽全力扭转当前的困局。”碧桂园管理层在中报中表示，坚决不躺平，客观的外部困难不会成为公司止步不前的理由。碧桂园一定会坚守企业社会责任，努力兑现对业主、对社会的承诺，积极解决问题。
在易居研究院研究总监严跃进看来，真正化解碧桂园困境在于全面提振销售业绩，关键还是积极推进销售工作。在当前房地产市场复苏的大趋势中，对于一些短期的市场矛盾和问题要有更大的容忍度，要相信后续措施将积极有效，对于房企的各类问题解决也会有积极的效果。同时，潜在的购房需求尚属强劲，后续购房信心和对房企的信心也会进一步增强。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 赵琳
