随着老龄化走上快速、深度的进程，如何满足老年群体的适老居住需求成为社会各界热议的话题。10月23日，在重阳节之际，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组举办“积极老龄化 适老新居住”沙龙，并联合发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》（简称《报告》）。

基于北京链家近五年的真实交易数据，《报告》描摹出北京老年群体的置业现状、置业偏好、置业行为的图景，为老年居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务等提供一个参照样本。

“老人老房”问题凸显、催生适老居住新需求

随着人口老龄化进一步加剧，2022年北京市60岁及以上常住人口占比达到21.3%。经历了改革开放40年，特别是上世纪90年代住房制度改革以来，60岁及以上老年人已普遍从“筒子楼”时代进入“基本适居”。

《报告》显示，目前，多数老人所拥有的住房处于城市中心区域，能够享受较好的公共服务。但是，随着时代变迁，“人老房也老”的问题愈发凸显。很多老旧小区从居住条件到周边配套，在适老化与舒适度方面难以满足养老需求。例如，北京目前城市老旧楼房配备电梯比例不足25%，而一半的北京市老年群体居住在无电梯住房中，其中七成以上老年人居住在中高楼层，一旦腿脚不便，体力不足，爬楼就成了阻碍老人自如活动的一大障碍。与此同时，旧有社区、建筑设计的缺陷，也难以满足老年人居住需求。以户型为例，1998年前住宅的两居室户型普遍客厅较小，采光相对较差，空间动线合理性不足。

在北京链家研究院院长高原看来，人口老化、住宅老化与社区老化等同步发生，“老人老房”步入拐点，改善住房条件或周边配套设施，成为当下城镇老人提升居住品质的核心诉求。而伴随房地产市场的蓬勃发展，老年人通过房屋增值分享到城市发展的红利，为其满足改善居住需求，提供了支付基础。

“双驱动”模型下减量与增量并存

根据《报告》，在北京售房老人调查样本中，出于改善性换购动机的占比达到40.8%。在改善居住的同时，北京老年群体在住房交易中还存在代际支持需求，从而构成老人住房交易的“双驱动模型”。在《报告》的售房老人样本中，代际支持占比达到42.2%，其中最多的是帮助子女购房，其次是作为财产分配给子女或帮子女还债。在双驱动模型下，老年群体在房屋置换过程中呈现出增量和减量并存的特征，与中青年群体以增量改善为主的置换模式明显不同。

一般来说，对于家庭财富条件相对较好或子女依赖度较低的老年人，会选择增量置换实现理想居住。《报告》显示，这部分群体占比在27.9%，且更频繁发生在现有房屋居住价值较低或较高的两端人群。对于原有房屋价值较低的老年群体，通常表现为卖出原有200万-400万元的一居室，购入400万-600万元两居室；对于原有住房价值相对较高的群体，加上更强的支付能力，在置换中追求“从好到优”，偏好大面积商品住宅。

另一方面，样本中也有32%的老年人出于对子女的代际支持等原因，选择“卖高买低”的减量置换模式。比如，原值600万-800万元的老年业主，超一半在置换后房屋价值发生下降。不过，即使总价下降，但由于老年群体通常倾向选择五六环之间、中间户型、中等面积、中等价格的住房，相较于原有四环内、小户型、高总价住房，其实际居住条件也得到改善。

中国人民大学劳动人事学院社保系主任白晨表示：“在中国文化中，住房不仅是用来居住的住所，也是老年人维系家庭关系的重要纽带。无论是适老化居住改善需求，还是代际支持需求，都为我们在‘个体生命周期’视角之外，提供了理解老年人住房消费需求与动机的更加丰富的视角。”

老年人偏爱主城区和近郊优质物业、付费意愿高

在大众普遍认知中，老年人更喜欢安静的郊区。不过，《报告》显示，北京老年人置业更倾向于主城区和近郊，在空间特征上，老年人置业更喜欢中心城区，希望住在二环到四环之间的老人甚至比青年人更多。一方面，出于代际支持，老年人倾向选择与子女较为接近的片区，可以更便于与子女相互照应。同时，随着年龄的增长，老年人更加依赖便捷的公共交通以及中心城区更好的医疗、商业配套设施。

在楼龄方面，七成以上老人在购置住房时，倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房。在物业服务方面，63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋，且年龄越大，所置换房屋物业费增加的比例越大。对老年群体而言，更贵的物业费，意味着更高品质的社区和物业、适老化程度更高，更能满足老年人对外部服务需求。

在对居住条件的要求方面，大部分老年群体选择中等面积、中间套型的“理想型”。据推测，这可能出于减轻家务清洁压力和减轻孤独感。据《报告》的数据显示，38.2%的老年群体偏好60-90平方米的房屋，选择120平方米以上的老年人不足两成。

从《报告》研究结果来看，北京老年群体置换需求“理想的约数”是五环到六环之间、2008年以后建成、有电梯、80平方米两居室的商品住宅。

适老化居住需多方共同发力

随着我国社会从快速老龄化走向深度老龄化，如何实现适老新居住，需要社会多方共同发力，这也成为此次沙龙上嘉宾讨论的焦点。中国房地产业协会会长冯俊表示，随着时间的推移，老年人对住房的需求发生了显著变化，但住房服务的供给与老年人的居住需求之间的矛盾日益凸显，亟须社会各方合力提高适老化程度，完善居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务，让老年人拥有更美好的居住环境，积极享受老龄生活，共享社会发展的红利。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，适老化居住需要在住房设计标准、城市更新等方面积极探索，深度挖掘更多真实的老龄居住场景，将需求场景精细化，与适老化有机结合，为老年人提供更加便捷、触手可及的日常照料和医疗康养服务，让老年人“老有所医”“老有所养”“老有所乐”。

新京报记者 张晓兰 封面图/企业提供

编辑 武新 校对 柳宝庆