11月15日，厦门市住房保障和房屋管理局微信公号发布《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》（下称“《通知》”），从解除限购、调整住房信贷，家庭住房套数等多方面对厦门当前的房地产政策进行了优化。
“作为二线热点城市，厦门全面取消限购具有风向标意义。未来，不排除其他二线城市跟进取消限购政策，进一步激活楼市动力。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。
厦门全面解除商品住房限购
此次《通知》明确，解除全市商品住房限购措施。在思明区、湖里区（即“岛内”）购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，限售措施保持不变。商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外。
此前的9月18日，厦门发布房地产调控新政，正式取消岛外限购，加上此次取消岛内两区的限购，至此，厦门全市不再执行限购政策。
同时，针对岛内的住房信贷政策，此次《通知》明确，对于贷款购买思明区、湖里区商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为25％，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为35％。
在贷款利率方面，对于贷款购买上述区域商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点。
“此次新政主要针对厦门岛内，取消岛内限购之后，会吸引本地甚至外地的客户来置业。厦门岛内无论是教育还是配套都更为优质，会激发改善型群体岛内的换房需求。但是，另一方面，随着置业群体回流到岛内，岛外的市场可能会进一步冷清。”张宏伟表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“在岛外退出限购不到两个月的时间，厦门全境就退出限购，并且对限贷政策进行了明显的调整。从触发的因素来看，一方面是10月份市场下行超出了预期，岛外退出限购和认房不认贷的效果并不明显。另一方面，根据住建部部长最新的表态，房地产发展新模式下，商品房回归商品属性，更多地用法律和市场的手段来调节。”
据国家统计局公布的2023年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，厦门新建商品住宅销售价格环比下跌0.6%，同比下跌2.6%；厦门二手住宅销售价格环比下跌0.7%，同比下跌5.1%。其中，新建商品住宅销售价格环比跌幅厦门居全国第9位，二手住宅同比跌幅也居全国第9位。
此外，克而瑞数据显示，三季度，厦门商品住宅供应29.8万平方米，环比下降53.7%，同比下降49.5%；成交25.65万平方米，环比下降61.9%，同比下降34.18%。自三季度以来，厦门岛内进入“空窗期”，在失去动力支撑叠加岛外刚需乏力的影响下，连续三个月下滑，其中8、9月份单月成交量均不足10万平方米，冰点已至。
“厦门的房地产市场比较特殊，岛内、岛外的房价和供应量的差距非常大，商品房的品质、居住环境、公共服务差别也非常大。岛内商品房市场为全体福建人（包括闽南人），甚至全球闽南人所青睐。面对岛内供给弹性非常小、供应量有限、早已进入存量时代的现状，厦门依然退出了岛内限购，说明当前厦门的房地产市场确实比较疲弱。厦门是一个缩影，意味着其他热点城市也很快会跟进。”李宇嘉补充说。
多子女家庭购买二套认定为首套
此次厦门新政还进一步支持多子女家庭的购房需求。
《通知》明确，在厦门市辖区范围内，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。多子女家庭根据政府相关部门出具的住房套数认定证明，向银行申请商业性个人住房贷款。有关部门按照现行政策适时组织配套执行。住房套数认定未涉及住房税收政策。
“多孩家庭二套房算首套房，三套房算二套房，政策强度明显强于多孩家庭可以多购一套住房的规定。”李宇嘉表示。
易居智库研究总监严跃进表示：“多孩家庭购买第二套住房的可以认定为首套，换句话说，使得二孩家庭购房的条件进一步放松，有机会享受到首套房的优惠政策。这其实和此前认房不认贷政策思路有相似性，即对于住房套数的认定做了定向的放松，进而可以享受首套房的认购资格。”
不过，这不是厦门的首创，之前杭州、武汉也有类似的新政出台。比如，此前杭州就曾有规定，三孩家庭摇号购房可以按无房家庭的标准购房。而今年9月份武汉的政策规定，优化家庭住房贷款套数认定标准，对生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房。
“结合厦门的做法，我们认为，在首套房的认定标准方面，现在有两个重要的措施。一方面，是放松‘认房不认贷’的标准，进而可以享受到首套房资格。另一方面，对于多孩家庭可以做认定方面的放松，逻辑非常清晰，就是让更多购房者可以享受到首套房的标准。”严跃进进一步表示。
而在住房公积金方面，厦门也启动住房公积金异地贷款业务，即符合厦门市住房公积金贷款条件的异地住房公积金缴存职工家庭可向厦门市申请住房公积金贷款用于购买本市住房。政策执行期与2023年9月18日出台的阶段性上浮住房公积金贷款流动性调节系数至1的执行期保持一致，有效期至2024年9月17日。
此外，通知允许缴存人按年提取住房公积金偿还住房贷款本金。对于住房公积金贷款还款满一年以上，且缩期后具备按期偿还贷款本息能力的职工家庭，可申请缩短住房公积金贷款期限业务。此外，厦门支持住房公积金贷款展期，也支持住房公积金贷款变更还款方式。
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 薛京宁
