11月16日，戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布《中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告》第四期。该报告参考新加坡、中国香港REITs（不动产信托投资基金）收购内地零售物业时公开披露的交易信息，报告指出，零售物业投资关注度明显提升，购物中心最受投资人欢迎；同时，消费基础设施REITs推出，有望提振市场信心。

零售物业中购物中心最受投资人欢迎

报告显示，2019年以来，中国香港REITs内地零售物业收并购/上市交易共6单，大宗交易主要集中在2019年、2021年。领展为港交所REITs最大内地零售资产买家，其收购主要集中在一线城市购物中心资产。新加坡REITs内地零售物业收并购共8单，大宗交易主要集中在2019年、2020年。凯德中国信托为新交所REITs最大内地零售资产买家，其收购主要集中在新一线、二线城市购物中心资产。

从城市维度来看，北京、上海零售不动产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；关注度排名前6位的新一线城市分别为成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安。总体来看，受经济形势不确定性等多重影响，多数投资人倾向于选择市场更为稳健的一线城市作为首要投资目的地以降低投资风险。

从资产类型来看，投资关注度按业态排名分别为购物中心、社区商业、奥特莱斯、百货商场。购物中心是所有零售细分业态中投资人较为青睐的投资标的，主要考虑到购物中心运营、建设较为标准化，交易流动性相比其他细分业态更高。

北京、上海、深圳核心区购物中心的资本化率在一线城市中较接近，分别为4.5%-5.3%、4.6%-5.4%、4.6%-5.4%；广州核心区购物中心资本化率为4.8%-5.6%。新一线城市购物中心的资本化率为5.1%-6.8%。

消费基础设施REITs推出有望提振信心

值得一提的是，与处在加息通道的海外市场相比，中国内地保持较低融资成本优势，贷款市场报价利率（LPR）持续下降，5年期贷款市场报价利率降至4.2%的历史新低。低利率环境吸引人民币基金，如国内险资，加大对不动产投资的配置。虽降息有利于提振经济修复预期，但投资人短期内仍持观望情绪，同时，针对不同城市级别，投资者对低线城市表达更谨慎的投资态度。

戴德梁行估价及顾问服务部副董事、资本化率研究报告主编张恺玲表示，消费基础设施REITs的推出，促进了非一线城市零售不动产打开退出通道，投资人对新一线城市零售投资机会关注度显著提升。

编辑 杨娟娟

校对 卢茜