租房过程中经常会遇见合同约定以外的情况，让房客和房东产生纠纷，各执一词。日前，北京市海淀区人民法院通过几起案例，辨析哪些情况属于违约，权益受侵害的一方应当如何维护自身合法权益。

违法出租隔断间，解除合同不违约

王先生诉称，他与房产中介签订了租赁合同，约定中介公司将一间卧室租给王先生。王先生入住后发现房间是客厅隔断出的封闭空间，签约前中介公司并未告知此情况。经与房屋所在街道办沟通发现，此封闭空间是违建，应立即拆除。王先生当即将情况反馈给中介公司，中介公司置之不理，后王先生搬离涉案房屋。中介公司辩称，双方系自愿签订合同，合同合法有效，房屋并未出现不可居住的客观情况，中介公司也没有接到有关部门要求拆除隔断的通知，故王先生提前解约属于违约。

法院经审理后认为，双方租赁合同约定，出租人保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、卫生、环保等方面的安全条件，不改变房屋内部结构且满足基本使用功能。

王先生提出解约申请系因涉案房屋为隔断间，中介公司对此予以认可，因此，王先生有权提出解约申请。法院最终判决中介公司应在合理期限内退还王先生租金及押金。

法官提示，承租人应当在签署合同之前对房屋居住条件进行实地考察，排除安全隐患以及与自身预设不相符的情形，降低风险；出租方也应当遵守房屋租赁的有关规定。合同签订时双方可对房屋空间状况等作出明确约定，尤其重点确认合同的解除条款、违约责任等重点条款。当出现违约或需提前解约的情况时，应按合同约定及时履行通知义务，办理房屋交接手续，合理避免纠纷。

约定保持房间卫生，不属于合同主要义务

张先生诉称，自己与余先生签订《房屋租赁合同》。入住后，张先生与余先生就打扫卫生、投诉隔断等问题产生多次纠纷，后余先生强制更改租赁房屋大门密码锁密码，驱逐张先生，违反了合同约定。

张先生认为，余先生出租隔断间且强制驱逐居住属于违约。余先生辩称，张先生未按照合同约定保持承租房屋的干净整洁，且拒绝履行清理房屋的义务，属于违约在先。

法院经审理后认为，余先生提供的房屋存在隔断，不符合房屋租赁条件，且他更改租赁房屋密码致使张先生无法正常入住，属于违约，张先生有权解除合同并要求余先生承担违约责任。余先生称未保持承租房屋的干净整洁属于违约，但该义务并非本合同主要义务，现卫生情况尚未达到出租方不能实现合同目的的程度，故余先生主张系因张先生违约而解除合同，缺乏依据。

法院最终判决余先生退还张先生剩余房租、押金，并向其支付违约金。

法官提示，居住房屋过程中产生的正常损耗不应认定为违反义务，双方可以在合同中就其他注意事项提前进行约定，约定时最好有相对客观的标准、相对细致的表述。例如对于卫生条件，房东可提前进行更加明确的要求。承租人在租赁期间也应按照合同约定的租赁用途和要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构、拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。在发生纠纷时，双方应理性沟通，依法维权。

空气标准不达标，可解除合同

李先生租赁了房产公司的房屋，合同签订并入住后，发觉屋内气味刺鼻，身体出现不适。后李先生自行委托鉴定机构进行鉴定，结论为该房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发性有机化合物均不符合标准，于是搬出房屋。

后李先生诉至法院，要求与房产公司解除合同，并返还房屋租金、押金及管理费等费用。房产公司辩称，不认可房屋存在甲醛超标的鉴定结论，也不应退还已收取的费用。

法院经审理后认为，根据李先生与房产公司的合同约定，房产公司交付的房屋应当符合居住标准。本案中，根据李先生提交的检测报告，房产公司已构成违约。法院最终判决房产公司退还李先生剩余房租、押金等费用。

法官提示，出租人应秉持诚信原则，忠实履行合同义务，提供满足法定、约定标准的房屋。承租人也应及时对房屋空气质量、装修质量等进行检查，并就必要事项进行约定。发生违约情形后，应正确留存证据，理性维权。

新京报记者 张静姝 通讯员 胡宇婷

编辑 彭冲 校对 吴兴发