新年伊始，就有两家房企化债迎来新的进展。旭辉控股公布了分类化债的方案，正荣地产的化债方案则获得了债权人特别小组的支持。
据中指研究院统计，截至目前，富力、融创、奥园等少数房企基本完成境内外债券重组或展期；龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。
中指研究院企业研究总监刘水认为：“2024年，会有更多出险企业债务重组取得明显进展，房企风险出清将提速。同时，部分房企成功债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。在债务重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。”
旭辉：提供灵活方案
两家闽系房企的化债方案各有亮点。
根据旭辉披露，截至2023年6月底，其整体计息境外负债总额约为70亿美元。那么，在此次化债方案中，旭辉最大的特征就是更具有灵活性。
此次旭辉的境外债重组方案为债权人提供“短期削债、中期转股、长期保本降息”的多种选择，新票据年限在2-9年不等，目标减债规模约33亿-40亿美元。此方案将解决其在无担保贷款授信、美元计价优先票据、优先永续债券、可换股债券项下的境外债务及相对应的利息。
具体而言，旭辉将把境外债务转换为无本金削减的纯展期（分别以票据和贷款授信的形式）、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期以及附带部分转股的展期，以满足债权人不同的偏好和需求。
新债务工具的票面利率将在2%-4%之间，且大部分都将包括利息递延机制，递延利息将在偿还最后一期摊销分期付款时或其后一次性支付。上述新债务工具将与旭辉未来合同销售挂钩，意味着到期日可能会在上述范围内缩短。
对于化债进展，旭辉表示，目前已经向协调委员会和债券持有人小组提供了上述全面方案的初步提案。
汇生国际资本总裁黄立冲分析称：“旭辉的方案通过分类削减债务本金来减轻债务负担。这种方式直接减少了债务总额，对于债权人来说可能意味着损失，因为他们可能无法收回全部的本金。然而，对于旭辉来说，这样的方案有助于快速降低财务杠杆，改善资产负债表，从而在一定程度上恢复市场信心。”
正荣：保证不削减本金
而正荣化债方案中最大的亮点就是承诺不削减本金。去年11月，正荣地产就公布了境外整体债务管理方案，要点为：其一，向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息，置换为4个系列的新美元计价的优先票据，期限为4至7年，自2024年1月1日的基准日起计算；其二，在重组生效日期，以现金向同意受重组支持协议条款约束的债权人支付0.15%的同意费用，并向其分配第一系列新票据中1亿美元（如适用）的对应比例份额；其三，以该集团的若干资产为新票据提供担保；其四，将集团若干资产处置的部分所得款项净额用于新票据的特定强制赎回或回购。
正荣化债方案有两个核心点，除了不削减本金外，债权人等待时间越长，正荣追加的额外本金就越多，也就是说，如果该方案顺利实施和执行的话，债权人将有可能获得“本金+追偿金+利息”的回报组合，但是前提是等待时间足够长。
按照目前的进展，正荣承诺不削减本金的方案使得其化债步伐更快。目前，正荣称，2024年1月2日，正荣地产与债权人特别小组成员订立重组支持协议。截至公告日，该债权人特别小组成员持有约占由公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的26.97%。
一般来说，75%以上债权人支持是重组计划落地的积极指标。正荣地产也在公告中恳请所有尚未签订重组支持协议的债权人尽快加入重组支持协议。同时，债权人获得同意费的截止时间为2024年1月24日下午5时（香港时间）。
“正荣的方案是通过发行新的美元优先票据来替换现有债务，而不削减本金。这种方式表面上对债权人来说风险较小，因为他们可以保持债务本金不变。对于正荣来说，这种方案可能有助于延长债务的到期期限，降低短期偿债压力。但这种方式并没有真正减少债务负担，而是通过债务重组来改善流动性状况。这可能需要正荣未来支付更高的利息费用，增加长期财务成本。”黄立冲解读。
“旭辉和正荣提供的两种方案各有利弊：旭辉的方案可能会更快地缓解财务压力，但需要债权人的大幅让步。正荣的方案可能会更容易获得债权人的接受，但并没有真正减轻债务负担，而且可能会增加未来的财务成本。在实际操作中，每个方案的效果还会受到市场条件、公司具体财务状况、债权人结构和意愿等多种因素的影响。房企在选择化债方案时，需要综合考虑自身的资金状况、偿债能力、市场信誉以及债权人的期望等因素，以找到最适合自己的解决方案。”黄立冲总结。
房企自身“回血”是关键
化债的核心是以时间换空间，最终能否成功就看房企在有限的时间内能否“回血”。
为了加强债权人的信心，旭辉在此次公告中也详尽披露了其现金流的情况。据旭辉此次披露，截至2023年6月底，其整体计息境外负债总额约为70亿美元。现金流方面，预计2023年至2032年期间，旭辉境内开发项目所产生的累计现金流总额估计约为1040亿元至1150亿元。
此外，截至2023年6月底，旭辉拥有的投资性物业公允价值为456亿元，“公司将考虑根据市场情况及资产运作情况逐步出售部分投资物业及境外资产，预计将额外增加流动性约120亿元至140亿元。”
基于此，旭辉认为，公司可偿还境外债务的累计现金流总额估计约为300亿元至350亿元。
从销售额来看，2023年1月至11月，旭辉控股累计合同销售金额约646.6亿元，合同销售面积约458.87万平方米，合同销售均价约1.51万元/平方米；公司股东权益应占合同销售金额约331.7亿元。
正荣也在披露化债进展后公布了销售额。公告显示，2023年全年，正荣地产集团连同合营公司及联营公司累计合约销售金额约153.80亿元，合约销售建筑面积约102.66万平方米。
从经营面来看，出险房企必须扭转业绩颓势才能最终解决债务危机。
据中指研究院统计，截至目前，富力、融创、奥园等少数房企基本完成境内外债券重组或展期。另外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。
目前，根据近期房企的化债方案，复合方案对于债权人来说更具有吸引力。刘水点评称：“房企对境外债则会选择展期或重组方式，特别是重组方案多数为复合方案，即同时提供发行新票据、债转股、发行可转债、削减本金等多种方案，并可提供增加增信措施、支付同意费等配套方案以增加对债权人的吸引力。境外债重组中债转股和削减本金方式能够实现公司债务规模降低，债转股还同步增加净资产，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。”
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 卢茜
