1月5日，中国人民银行官网公布《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见（银发〔2024〕2号）》（简称《意见》），共有十七条规定。这是继2023年2月24日两部门出台《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》后历时10个月，《意见》终于正式定稿，反映出监管部门政策制定的审慎性和一贯性。
业内人士表示，“住房租赁金融十七条”的正式落地，有利于增强住房租赁行业发展信心，多箭齐发，扩大多元化融资渠道，助力优质租房企业脱颖而出，获得加速度发展，加快房地产发展模式的转型，有助于推动租购并举。
与征求意见稿相比，定稿文件有三大亮点
据中国人民银行官网消息，《意见》自2024年2月5日起施行，其中包括加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等内容。
申万宏源证券固定收益融资总部业务董事孙林接受新京报记者采访时表示，总体来说，金融支持住房租赁市场政策的正式下发稿仍为17条，支持政策分为信贷模式创新和融资渠道拓宽两大类。其中，信贷模式创新主要是银行信贷政策方面的创新，即要求商业银行等在租赁住房企业开发、建设、运营租赁住房的全过程中，提供包括租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款和住房租赁经营性贷款在内的全周期贷款服务。而融资渠道拓宽方面的相关政策，则包括支持住房租赁专项债券发行、稳步发展房地产投资信托基金（即公募REITs）、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域等三方面，为住房租赁企业在资本市场获得直接融资和股权融资提供了有力支持。
值得一提的是，2023年2月24日，中国人民银行、中国银保监会就发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知，主要涉及金融支持等十七条内容。在此背景下，历时10个月，该意见终于正式定稿，意味着“住房租赁金融十七条”的正式落地，也反映出监管部门政策制定的审慎性和一贯性。
孙林指出，与之前的征求意见稿相比，此次定稿文件做了多处修改与完善，其中有三大亮点。首先，在“建立健全住房租赁金融支持体系”方面，此次定稿明确将满足各类主体购买租赁住房的融资需求，这也为各地保障性住房租赁运营主体完成“十四五”期间的房源筹集目标、有效盘活存量资产提供了有力支持。第二，在“加大住房租赁住房开发建设的信贷支持力度”方面，《意见》指出，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。租赁住房建设的项目资本金比例要求，从之前的应不低于总投资的20%修改为应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。因此，不排除为进一步加快租赁住房市场发展，国务院等有关部门继续调整投资项目资本金制度，将租赁住房建设的最低资本金比例要求继续下调的可能性。
此外，在“支持发放住房租赁经营性贷款”方面，《意见》提出，对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。同时，可将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源。“对于住房租赁企业而言，能够大大缓解住房租赁企业阶段性的财务压力、提高流动性，企业也可以将更多的资金投入到其他租赁住房项目的开发和运营中。同时，住房租赁企业通过与商业银行签订住房租赁经营性贷款合同，并约定后续住房租赁经营性贷款的发放接续条件，这为企业的长期运营提供了资金保障，有利于住房租赁项目的持续稳定运营。这一举措也实实在在起到了金融支持实体经济的效果。”孙林如是说。
为市场化租赁住房提供清晰的金融支持细则
“新政从主体、投融管退等各个方面，对租赁住房提供了较好的政策支持，其中有很多细节非常鼓舞人心。”深圳市公寓租赁行业协会会长甘伟说。
甘伟表示，在“支持发放住房租赁经营性贷款”方面，《意见》明确，住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。“这等于套现了市场评估价的80%，购买者也可以提供80%的贷款，这等于交两成首付就可以购买这一房子来经营，这就完全突破了目前商业物业或公寓物业四五成首付的要求，由此降低了购置门槛和持有成本。”
此外，政策还明确，住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。“这条规定也是突破性的，相对来说，对于未收租金、潜在租金的5年期70%的贷款，是能够回本的，也是非常好的利好。”甘伟分析称。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然亦指出，此次新政明确了对于住房租赁企业在持有、运营环节的扶持。在减免了房地产税、增值税的基础上，进一步为“微利运营”的住房租赁企业减负，有利于住房租赁企业在资金方面获得更大的灵活性和安全边际，有助于长期稳定的业务发展。
甘伟还表示，这些政策对租赁行业的金融支持是实实在在的，从持有、购买、经营等方面均有较好的支持和呵护。不过，由于保租房本身的门槛较高，因此，政策更多的是对市场化商业化租赁的利好。
“之前的政策更多针对的是保障性租赁住房，而此次新政对市场化租赁住房提供了非常清晰的金融支持细则，有助于目前很多物业在去化相对较慢过程中转成经营，做自持盘活资产，这对于购置这类物业来作为长期租赁，用经营现金流来获取回报的方式是一个正向激励。”甘伟如是说。
划定人口净流入大城市为REITs试点区域
值得一提的是，《意见》指出，稳步发展房地产投资信托基金。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
对此，赵然表示，政策划定了雄安新区、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，明确为利用集体建设用地的长期租赁住房企业提供资金支持。这对于集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地，将加快住房租赁市场发展步伐。
在上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰看来，此次政策的亮点在于多个“一视同仁”：不同轨道（市场化长租房与保障性保租房）一视同仁，不同所有制（民企与国企）一视同仁，不同主体（房企、园区、农村集体经济组织、企事业单位等）一视同仁，新建改建一视同仁，不同土地性质一视同仁，自有物业和非自有物业一视同仁（贷款期限等有差别但都有机会）。同时，促发展与防风险并重，协同共进。
陈杰进一步称，“住房租赁金融十七条”的正式落地，有利于增强住房租赁行业发展信心，多箭齐发，扩大多元化融资渠道，助力优质租房企业脱颖而出，获得加速度发展，“先立后破”加快房地产发展模式转型，有助于推动租购并举。
中指研究院研究副总监徐跃进表示，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。此次新政进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 赵琳
