刚刚过去的2023年，复盘全年北京房地产市场，可以用“跌宕起伏”四个字来形容。从一季度的“小阳春”到二季度急转直下，9月份在利好政策下，需求释放拉升成交数据，12月份的重磅新政，让楼市成交再起波澜。

在这样的背景下，2023年北京房企竞争呈现怎样的格局？销售额排名有何变化？又有哪些楼盘大卖？

央国企优势凸显，中海、城建、华润稳居前三

2023年北京地产江湖，呈现“强者恒强”的局面。中指研究院、克而瑞的统计数据均显示，在2023年的销售排位赛中，中海地产、北京城建和华润置地位居前三位，排名与前一年基本一致。

中指研究院数据显示，2023年，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计4196.3亿元；TOP20企业商品房销售面积合计970.2万平方米，TOP20门槛值分别为91.0亿元和20.1万平方米。销售额方面，中海地产销售额达533.6亿元，位居首位；北京城建销售额449.7亿元，位居第二位；华润置地销售额为394.5亿元，位居第三位。

在克而瑞北京排行榜中，中海地产、北京城建、华润置地位列2023年北京房企销售权益、流量、全口径金额榜单前三。在权益销售额方面，中海地产为478.6亿元，断层领先，与第二名差距达百亿以上；北京城建为375.9亿元，华润置地257.2亿元。

在第四到第十名的排位中，相比前一年，有房企排名出现上升，有房企出现下滑。根据克而瑞权益榜单，北京信达置业挤入前十，位列第五名；中建智地首次闯入前十，位列第七；绿城排名降至第九名；金地则掉出前十名，跌至第十六名。

克而瑞分析认为，从目前北京房地产市场的竞争格局看，中海、华润这样的头部企业，从项目规模与资源沉淀上，已经形成明显的优势。在规模型央企、国企继续扩张的同时，优质民企也在寻找适合的机会。具备实力的开发商仍在加仓，在行业下行的周期里，这种趋势也代表了资本市场对北京楼市的信心。

从单盘来看，2023年，北京有三个项目网签金额超百亿元，前十名的销售金额门槛是55亿元。

中指研究院数据显示，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目网签金额合计843.75亿元，网签面积90.28万平方米，主要集中在西城区、海淀区，各有2个项目上榜，东城区、朝阳区、丰台区、顺义区、大兴区、昌平区各有1个项目上榜。

其中，中信国安府和北京城建·天坛府网签金额均超130亿元，位居前两位。中信城位列第三，网签金额100.8亿元。

值得关注的是，天坛府已经连续两年超百亿，2022年的网签金额是120.2亿元。

北京新房市场全年震荡，年底迎“翘尾”行情

从整体市场来看，据克而瑞数据显示，2023年，北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）共计成交50875套，同比上涨16.1%。

2023年的北京房地产市场，走出了一条前高、中低、后平的发展曲线。

克而瑞分析认为，2023年，北京楼市呈现过山车般的震荡行情，从1月份到3月份的市场快速启动，到4月份骤冷，5、6、7月份逐渐走低，到8月份政策风向转变，9月份“认房不认贷”执行后成交量大涨，10月份有政策余温、假期等因素影响，11月份市场已是风平浪静，12月份在政策暖风下成交小幅“翘尾”。

中指研究院数据显示，2023年12月份，北京短期市场活跃度有所回升，商品住宅成交面积为68.38万平方米，环比增长36.7%。

年底“翘尾”背后，是北京出台重磅新政。去年12月14日，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，内容包括降首付、降利率、优化普宅认定标准、延长贷款年限等。

对于当前的市场境况以及未来的楼市走势，镜鉴咨询创始人张宏伟认为，目前北京的楼市特征是，在一波政策刺激下，会有一两个月的行情，如果没有刺激，交易量就可能会出现回落，2024年上半年甚至到七八月份，或会一直延续这样的行情。下半年是否能够企稳，取决于经济面的基本情况。“对于今年下半年的市场，还是相对比较谨慎地去看。”

张宏伟进一步称，经济面的基本情况会反映到个体的收入层面，收入是否稳定影响着楼市交易走势。收入稳定了，有刚性需求的人才会去买房，从而带动置换需求。

克而瑞分析认为，目前，楼市复苏动能不足，企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足，预计2024年在房地产市场成交总量延续筑底，居民购买力透支、消费降级的情况下，二手房或将持续分流新房客户。虽然行业大周期的下行带来了挑战，但供需两端的稳定构筑了北京楼市的韧性，有望在未来引领行业健康、可持续地发展。在新房销售端，核心板块的“高热”和远郊板块的清冷已经形成强烈反差，在持续震荡回调的周期中，产品力依然是房企出奇制胜的法宝。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 付春愔