2024年开年伊始，出险房企化债加速。截至目前，已经有远洋集团、龙光集团、中国奥园、正荣地产、中粮控股、旭辉控股等房企在1月份披露了境内债或境外债的新进展，尤其是中国奥园，为境外债重组成功阵营再添一员。
中指研究院企业研究总监刘水表示，今年会有更多风险企业债务重组取得明显进展，房企风险出清将提速。
奥园重组成功，龙光、远洋迎新进展
在宣布对境内所有信用债展期后，远洋集团明确了展期方案。截至1月16日，据相关媒体报道，远洋集团已经公布全部境内信用债的展期方案，9只债券余额182.7亿元均展期30个月，从第15个月开始按照本金5%、10%、15%、15%、20%、35%的节奏，每个季度分期摊还本金。
除了远洋集团的境内债获得进展外，1月份多家房企的境外债重组也获得实质性变化。
1月15日，龙光集团发布公告称，根据债权人支持协议的条款，呈请人已于当天的聆讯中申请撤销香港呈请。而这背后，是龙光集团与若干现有美元优先票据持有人组成的债权人小组（AHG）及其顾问就有关票据重组的条款达成一致，并于1月12日与AHG签署了附有这些条款的债权人支持协议。此举意味着龙光集团推动境外债务管理取得重大关键性进展。
值得关注的是中国奥园，历时24个月，境外债重组成功。
1月12日，中国奥园发布公告称，其境外债务重组计划已经获得相关法院批准，在此前的1月10日，中国奥园股东特别大会表决通过了发行强制可转换债等相关议案。
根据此次获批生效的重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。
中国奥园预计，重组后8年将减少境外债务支付压力本息49亿美元，未来两三年内在境外公开市场无刚性还债压力，可以将有限的现金资源聚焦保交付、保兑付、保经营重点工作中。
此外，1月2日，正荣地产发布公告称，公司与债权人特别小组成员签订了重组支持协议书。1月3日，旭辉控股公告，已就境外债务全面解决方案的条款向协调委员会、债券持有人小组及其顾问提交了一份初步提案。1月11日，中粮控股公告表示，境外债重组计划获法院指示，召开计划债权人的计划会议，以考虑及酌情批准该计划（无论有否修订），计划会议将于2月9日在香港举行。
利好政策、迫切需求推动房企债务重组加速
开年伊始，房企债务重组加速背后的原因是什么？
汇生国际资本总裁黄立冲认为，开年房企债务重组加速的现象，反映了房地产行业在经历了前几年的调整后，对于财务结构优化和债务风险管理的迫切需求，毕竟依靠经营现金流的改善来解决困难已经无望，只能通过债务重组来解决问题。
与此同时，成功案例也为其他企业债务重组增强信心。刘水分析称，部分房企成功债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。从债务重组过程来看，积极作为有助于债务重组。重组方案上，诚意充足、方式多样有助于债务重组。融创和奥园均提供了较为丰富的处置方式，包含了债权和股权两类方式，融创还提供了子公司融创服务股权供债权人选择，能够满足债权人多样化的需求。从资产情况来看，资产优质有助于债务重组。
此外，利好政策频频出台，尤其是房企融资环境的改善，提振了行业预期。
1月12日，住建部网站发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，其中提到，建立城市房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企和金融机构精准对接。
刘水表示，政策将有助于房地产行业企稳。一方面，优质房地产项目加快审批流程，尽快形成实物投资，将有助于房地产投资企稳，减少经济下行压力。另一方面，暂时遇到困难的项目受到融资支持，将有助于减少项目交付风险，改善行业预期，促进房地产需求释放，有利于房地产市场企稳。
境外债重组成功者甚少，多重因素带来挑战
值得关注的是，虽然开年出险房企化债提速，但是截至目前，重组成功的案例仍然少之又少。
据中指研究院不完全统计，富力地产、融创中国、中国奥园等少数房企基本完成境内外债券重组或展期，龙光集团、花样年控股、时代中国控股、碧桂园等房企已基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代置业、绿地控股等房企基本完成了境外债券展期或重组。
黄立冲表示，一般来说，一家企业从出险，到聘用财务顾问、把自身问题了解清楚，再到企业整理资源、在财务顾问帮助下提出重组方案，这一过程需要一定时间，一般需要9个月-1年。
有的企业则需要更多时间，以中国奥园为例，自2022年1月份启动境外债务重组程序到2023年7月份公布最终的重组方案，历时一年半左右。
而从提出重组方案到获得通过，又是一个较长的过程，充满挑战与博弈。仍以中国奥园为例，去年11月份，平安海外曾对重组方案提出公开反对，其也回应称，自己并不是唯一反对重组计划的债权人，此前在法律顾问组织协调下，多家境外债权人集体反对中国奥园重组计划。但是最终，重组计划获得法院的批准。
“债务重组是复杂及艰难的过程，是债务人与债权人的博弈，需要较长的时间。”刘水说。
对于境外债重组过程的艰难，在黄立冲看来，主要原因可能包括：首先，境外债务重组涉及的法律、文化、市场等方面的差异较大，协调难度高；其次，债权人和债务人之间的利益协调复杂，尤其是在债权人多元化的情况下，达成一致意见更加困难；再者，房企的资产质量和未来现金流预期存在不确定性，影响债权人对重组方案的接受程度；最后，全球经济环境的不确定性，特别是利率变动和汇率波动，也给境外债务重组带来了额外的挑战。
黄立冲进一步称，在这种情况下，通常需要“白武士”投入新的资金，企业才能真正进入良性循环。然而，鉴于当前出险的地产公司众多，市场气氛和地产公司的经营性现金流继续恶化，加之债务规模庞大，市场上缺乏愿意冒险投入巨额资金参与重组的“白武士”。在没有资金注入的情况下，即便重组成功，债权人也会担心出险房企无法兑现重组的承诺，这自然使得债权人在回应重组方案时态度消极。
“此外，市场变化迅速，投资者尚未看到市场复苏的迹象，这进一步加剧了债权人对重组方案兑现可行性的担忧，使他们在接受重组方案时犹豫不决。”黄立冲如是说。
从行业环境来看，房企销售仍在下降探底，还没有出现企稳回升信号。刘水指出，根据监测，2023年，TOP100房企销售额同比下降17.3%，12月份TOP100房企单月销售额同比下降35.9%，环比增长20.8%；房企销售仍在明显下行，影响投资人对行业信心。“从企业自身来看，部分企业债务重组决心不强，不够积极，债务处置不果断，诚意不够，缺乏优质资产等等，这些因素影响债务重组进展。”
此外需要指出的是，债务重组是一种缓解企业短期财务压力的手段，重组成功为房企赢得了喘息的时间与机会。黄立冲认为，“通过债务重组，企业能够降低债务负担，改善偿债能力，从而避免财务危机。但房企要想走出生存困境，还需要在多方面做出努力和调整，未来并不乐观。”
在黄立冲看来，基于重组解决方案，只会有一半的出险房企最终可以走出困局，而一些债务重组成功的房企会在将来因为继续违约或者业绩持续萎缩而重新出险。这是基于对未来中国房地产市场发展状况的判断，房企的恢复速度比较慢，估计要延续3至5年。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 翟永军
