二手房“带押过户”已经为购房人熟知，如今，“带押过户”这一模式逐渐延伸至新房。

2月21日，郑州市发展改革委发布《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》（简称《意见稿》）。其中提出，探索实施新增商品房“带押过户”。这也是继广州、中山后，中部省会城市郑州积极探索一手房“带押过户”，进一步减轻房企资金压力，激活新房市场。

那么，“一手房带押过户”如何操作？对郑州楼市有何影响和意义呢？

“带押过户”：从二手房到一手房

一般情况下，房企在建工程和现房都处于抵押状态，一手房交易过户时要求房企对需要过户的期房或现房先行解压，解压完成之后可办理交易过户的相关业务。“一手房带押过户”则是指期房或现房在交易过户过程中可以跳过房企的解压环节，在抵押状态下直接办理过户业务。

《意见稿》指出，探索开展“一手房带押过户”，实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务，进一步降低开发企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性。

事实上，“一手房带押过户”在2023年3月自然资源部出台的《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》中提出，将“带押过户”模式从二手房延伸至一手房，缓解了房企在商品房交易时需要先行解压的筹资压力，降低房企交易成本，有助于促进商品房市场流通。

“一手房带押过户”政策出台后，最先在广州市落地。2023年4月28日，《广州市规划和自然资源局关于创新开展“一手房带押过户”的通知》发布，明确“一手房带押过户”的适用范围和办理模式，广州成为全国第一个推出“一手房带押过户”的城市。

此后，2023年8月，中山市发布《关于开展“一手房带押网签”的通告》和《中山市自然资源局关于创新开展“一手现房带押过户”的通告》，成为第二个出台“一手房带押过户”政策及细则的城市。

对于郑州在2024年开年推出“一手房带押过户”业务，中指研究院河南公司总经理梁波涛表示：“郑州‘保交楼’力度大，房企资金受到严格监管并优先用于保障项目交付，使得房企在交易环节再次筹资进行解压的压力较大。此次郑州提出探索开展‘一手房带押过户’，有助于缓解部分房企的资金压力，预计相应的政策细则会快速出台。”

广州、中山已推行，有利于缓解房企资金压力

从目前施行“一手房带押过户”的两个城市来看，广州市“一手房带押过户”的范围是，“全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房）”，而中山市的范围只限于“一手现房”。

此次郑州参照广州，将预售商品房和一手现房均纳入了“一手房带押过户”的范围。去年5月，广州市首笔“一手房带押过户”业务已落地。

熟悉该政策的广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在“一手房带押过户”模式下，开发商在对已抵押在建工程进行销售、过户时，在未偿还开发贷的情况下，将在建工程涂销、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记（如购房人付款方式为按揭贷款）合并办理，后续再使用购房人的购房资金（包括首付款和按揭贷款）偿还开发贷。该模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效，减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力，有利于开发商的资金快速回笼，对于开发商而言有一定的需求。

“目前，多数城市房地产市场压力较大，房企筹资困难的现象仍较为普遍。实行一手房带押过户，开发商不需要解除抵押，就可以直接向买家带押过户，有利于缓解开发商的资金压力。”梁波涛如是说。

一手房“带押过户”也需厘清风险

对于购房人关心的房屋产权安全问题，李宇嘉分析称：“开发商在建工程抵押项目获得预售许可后，在对外进行售楼的过程中，存在‘一房二卖’的隐患，即抵押给银行，又卖给了业主，银行担心贷款得不到保障，业主担心无法获得房子的产权。如今，‘一手房带押过户’模式能解决业主的担忧。”

但是，对银行而言，李宇嘉表示，在此过程中，银行权益保障可能存在一定的不确定性，无法确定开发商是否能够还清后续的在建工程贷款，这也是“一手房带押过户”具体执行过程中的难点所在。在该模式下，银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下，预售商品房已完成了产权转移与抵押权对应债务的转移，这将导致开发贷阶段性抵押权益悬空，对于发放开发贷的银行来说可能意愿不强。

“广州之前已经探索了‘一手房带押过户’，但效果并不是很明显，主要原因还是银行担心抵押权落空，开发商多头融资、高杠杆、财务信息不透明等更加剧了这一担忧。新政策需要不动产登记、银行、住建等部门在各自信息系统上通力合作，几个不动产产权变动的环节（涂销、转移、预告、再抵押等）无缝对接。同一家银行（支行）目前可以探索实施，还可以扩大到同一家银行系统内。”李宇嘉补充说。

从法律层面来看，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，对于房企来说，需要明确并熟练掌握整个全流程的细节和操作，并通过书面的方式明确约定房款的存放和使用方式，以及过户的条件和程序等。对于银行来说，需要和当地相关部门充分沟通，并落实需要配合的具体操作细节流程，并确保房款的存放和管理符合相关法律法规。同时，要与房企建立合作关系，明确双方的权责义务。而且，银行还需要注意购房人可能会提出的一些问题或要求，比如遇到违约如何处理。

此外，王玉臣进一步表示，对于购房人来说，更要慎之又慎，带押过户本身就说明开发商的资金能力可能是有问题的，没有足够的实力来还款解押。所以，一定要仔细阅读和理解购房合同等相关所有书面文件，特别是关于购房款项的存放和使用、过户条件和程序等方面的条款。购房人务必对整个流程充分详细了解。此外，购房人还需要注意自己的权益保护，如果出现问题，要及时维护自己的合法权益。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 柳宝庆