近日，北京市的徐坤（化名）向新京报记者反映称，自己前不久购买了一套法拍房，但是在收房时发现该房屋已被长期租赁，自己面临不能收房入住的情况。徐坤想知道，遇到这种情况该如何处置？

解答：

对此，北京英淇律师事务所主任夏广域律师介绍, 根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是说，当租赁合同合法有效时，对已成交的法拍房买受人来说，仍需等租赁期满、解除租约后才能入住。

近些年，法拍房市场上出现一种特殊情况，被执行人恶意利用“买卖不破租赁”原则，倒签长期租赁合同，设立虚假租赁关系，以达到继续占有房屋的目的。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，要破除“买卖不破租赁”，解除此类租赁合同，需要关注租赁合同的签订日期，以及是否有违背常理的行为，比如租赁期限过长、合同主体关系过于密切、现金支付租金、租金明显低于市场价格或根本无租金支付记录、承租人无物业水电缴费记录等情况。一旦出现此类情形，购房人或有可能破除所谓的“长期租赁合同”进行收房。

新京报记者 张建

编辑 杨娟娟 校对 卢茜