3月5日上午9点，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕。今年的政府工作报告多处涉及房地产市场发展。比如，报告提到，“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”以及“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”等，这些内容释放了哪些信号？新京报记者采访了中原地产首席分析师张大伟。

未来救房对象将以房地产项目为单位

“今年的报告中，关于房地产的内容很多，但满足不同所有制房企合理融资成为最关键的一个环节。”张大伟称，自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构迅速行动，建机制、提名单、抓落实，工作取得良好开局。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。“如果资金是有限的，显然救企业产生的受惠面就会少，救项目受惠面会多，这次救助对象明确排除了对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目的救助。这无疑是为此类企业的最终命运定下了基调。”张大伟认为，未来救房对象将以房地产项目为单位，而非以房企为单位，主要目的是保交楼、保民生，而非给出险房企托底。

张大伟介绍，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略加高杠杆，但良性循环应该是继续降低企业的杠杆。

近两年，为守住不发生系统性金融风险的底线，针对房地产市场继续发布稳定政策。住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，更加精准支持房地产项目合理融资需求。今年1月26日，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，指出抓紧提出融资支持的房地产项目名单。城市房地产融资协调机制在加快建立和落实，更加精准支持房地产融资。

相比之前政策，新的针对项目的融资宽松政策更可落地执行，也有望快速影响市场。中央部委继续加强对房企融资的政策发布，明确“各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持‘两个毫不动摇’，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”张大伟称，目前各地都在加快房地产融资协调机制建立和落实。

宽松、取消限购成为2024年政策趋势

对于报告中提到的“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”张大伟表示，2022年至2023年，房地产市场低迷，整体房地产市场成交量回归到十年前，成交量萎缩超过25%。在此背景下，各种宽松政策优化贯穿全年，中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，金融16条政策出台，支持房企融资“三箭齐发”，房地产宽松政策越来越多。

他介绍，为激活市场，一些热点城市开启限购松绑政策，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，要求坚持因城施策，一城一策，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可因地制宜调整房地产政策。北京和深圳也加入限购微调行列，一线城市宽松限购，二线以下城市取消限购已经成为2024年的政策趋势。

公积金政策依然多发。2024年2月，全国依然有多地区调整公积金政策，主要涵盖提高公积金贷款额度、支持公积金支付首付等相关举措。执行公积金“认房不认贷”已经成为市场趋势。

张大伟称，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在一定压力。房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是疫情下，购房者信心不足，房企爆雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。整体看，当下房地产市场需要购房者恢复信心，部分三四线城市依然处于调整中。“市场都期待2024年3月继续出台积极政策，依靠政策拉动小阳春。未来房地产市场依然期待更多利好政策出台。”

新京报记者 曹晶瑞

编辑 张牵 校对 刘军