日前，广州拟优化商品房预售审批，未来或取消“首期住宅不超建设总量一半”的限制，而且有望删除“商品房预售申请的最低申报规模应为独立楼栋，不得分层、分单元办理预售许可”的现行要求。

商品房预售制一直是广受争议的话题，相关制度的完善引发关注。广州在房地产政策优化调整方面持续走在一线城市前列，此次广州又率先优化商品房预售审批，对其他城市的政策优化同样起到了示范作用。

业内人士表示，广州此举将有利于开发商灵活推货，促进房企销售去化、回笼资金，更有利于缩短项目的开发周期。

取消部分限制有利于房企资金回笼，配套工程承诺制保证业主权益

2024年3月19日，据广州市人民政府网站披露，《广州市商品房项目概况及预售许可优化审批实施方案（试行）》（修订征求意见稿）（简称《意见稿》）公开征求民意。

《意见稿》将“首期住宅工程”的表述更新为“第一批申请预售的工程”。现行方案提到，首期住宅工程不限楼栋数量以及涉及的建设工程规划许可证数量，但不得超过项目建设总量的50%。而此次《意见稿》未提及不得超过建设总量的一半，则是调整为“第一批申请预售的住宅工程，不限楼栋数量以及涉及的建设工程规划许可证数量”。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，此举将有利于加快楼盘的新批预售，尤其对于首批认筹数量较多、意向客户集中的楼盘，将加快销售去化速度，有利于开发商资金回笼，也有利于缩短项目的开发周期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，取消“首期住宅不超建设总量一半”主要考虑的是预售规模，这应该是给市场释放了一个信号，减少对开发商资金的冲击。

此外，《意见稿》提到，对同一个建设工程规划许可证内包含2栋以上（含2栋）独立楼栋，以及不同的建设工程规划许可证批准建设的由裙楼相连的2栋以上（含2栋）塔楼，在各楼栋、塔楼相对独立并具备独立使用功能的前提下，房地产开发企业可就各单独楼栋、塔楼和裙楼（含住宅用途和非住宅用途）分别申报项目概况和预售许可。对比现行方案，《意见稿》删除了“商品房预售申请的最低申报规模应为独立楼栋，不得分层、分单元办理预售许可”的表述。

“此举将有利于开发商根据实际情况申请预售审批，加快项目的预售进度，有助于加快开发商资金的回笼，同时也有利于开发商灵活推货，促进项目的销售。”陈雪强如是说。

在李宇嘉看来，这也意味着批准预售的规模可以比较小，或是为了应对目前市场下行、开发商资金链紧张、供求量太大的情况，也是给市场传达了一个积极的信号。

同时，《意见稿》提出，采取承诺制的配套公共服务设施，应先于或与第一批申请预售的住宅工程同时取得竣工联合验收意见书，未取得竣工联合验收意见书的，房地产开发企业不得交付使用首期住宅。

在陈雪强看来，此举将有利于保障购房业主的权益，避免出现房屋交付后，仍未建成配套公共服务设施的问题，可以有效减少因为开发商未兑现配套建设承诺而引起的维权事件。

减弱对企业影响或是完善预售资金监管方向之一

值得一提的是，近两年来，广州在房地产政策优化调整方面持续走在一线城市前列。比如，2023年，在一线城市中，广州是各类房地产宽松政策的先行先试者，先后推出“认房不认贷”、降低首付比例和贷款利率、放松非核心区限购等政策。

进入2024年同样如此。2024年1月5日，广州市荔湾区发行了全市第一批房票，标志着广州市房票政策正式落地；1月27日，广州明确，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。允许“租一买一、挂一买一”。为非户籍改善人群购买住房打开了通道。如今，广州再次优化商品房预售制，在很多业内人士看来，此举给其他城市带来示范作用。

商品房预售制一直是广受争议的话题，时常成为舆论的焦点。3月7日，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲公开建议，设立房地产预售资金保险机制，在一定程度上帮助房企渡过难关，支持房企把楼盖好，起到“四两拨千斤”的作用。而且，他还提到，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。

事实上，今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，其中，商品房相关基础性制度包括商品房预售制度。中指研究院市场研究总监陈文静说：“因为部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者的合法权益，使得购房者购买期房较为谨慎。在此情况下，不少城市加强了预售资金监管，而过度严格的预售资金监管，也在一定程度上影响了部分企业资金流动性，加重了企业资金压力。随着房地产行业进入新的发展阶段，商品房预售制改革也在稳步推进。”

此前，住建部提出“有条件的可以进行现房销售”，至今已有多地明确将进行现房销售试点。不过，李宇嘉表示，现房销售模式不仅需要开发商更高的运营能力，还需要金融政策、土地出让、开发报建等全方位支持。特别是在土地、融资高成本加上开发周期长的情况下，现房销售使得房企的资金压力变大。

总的来说，商品房预售制在一定时期内仍会影响市场，而预售资金监管则是“保交楼”的重要保障。在此背景下，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一。在陈文静看来，如何让预售资金监管在保障项目交付的同时，可以更好地减弱对企业资金流动性的影响，可能是未来完善预售资金监管的主要方向。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 卢茜