在房地产持续深度调整下，绿城中国控股有限公司（简称“绿城”）的营收、盈利均同比增长，交出一份不错的答卷。
根据业绩报告，2023年，绿城实现营业收入1313.83亿元，同比增长3.3%；公司股东应占净利润31.18亿元，同比增加13.1%。同期，每股基本盈利1.22元，同比增长18.4%。董事会建议宣派截至2023年12月31日的末期股息每股0.43元。
3月25日，绿城举行2023年度业绩发布会。纵观这场发布会内容，绿城将现金流安全放置重要位置，诸如绿城提前安排境外债偿还，坚守安全底线，以销定投，不为达到货值目标而放松投资端的尺度，紧扣兑现，紧扣现金流。
3月25日，绿城举行2023年度业绩发布会。企业供图
利润上涨与毛利平衡
根据中指研究院统计，2023年，绿城在权益销售额方面，由2022年的第11名升至第8名。
权益稳步上升，将支撑绿城未来的利润上涨。
业绩报告显示，2023年，绿城股东应占净利润为31.18亿元，较2022年的27.56亿元上升13.1%；若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整于年内的税后净影响，绿城股东应占核心利润为64.17亿元，与2022年的64.14亿元基本持平。
绿城董事会主席张亚东表示，近些年，绿城积极推动发展模式由以“扩量”为主的粗放式发展向以“提质”为主的内涵式发展转变，目标说起来很简单，就是为了增加权益、增加营收、增加利润。大家可以看到，近年绿城（在新增货值上）权益占比的不断快速增长，以此来支撑公司利润的增长。
业绩报告显示，2023年，绿城新增货值1425亿元，权益占比提升5个百分点至74%。
对于市场较为关心的毛利下滑，绿城执行董事及执行总裁耿忠强则表示，主要是因为2023年结转的大部分物业来源于2020年和2021年获取的土地，2021年下半年开始，整体市场下行严重，虽然绿城跑赢同行，但也存在部分项目售价或流速不及预期的情况。另一方面，公司在拿地策略上聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率相对偏低，但在行业下行背景下保障了公司生存与发展，比如杭州核心区地价放开，房价没放开，这也导致毛利率偏低。
耿忠强也指出，根据这几年的投资策略，以安全作为拿不拿地的首要考虑因素，所以毛利率确实不会特别高，整体在15%左右，但因为安全性有了，项目销售很快，IRR（内部收益率）还是不错的，所以最终结转量是有保障的。
对于2024年，耿忠强表示，毛利率预计还是处于底部区间，因为2024年结转收入较多比例来自2021年获取的项目，随着2022年及2023年获取的项目逐渐交付，未来的净利润及毛利率会有所好转。
提前偿还境外债
在当下的房地产周期，如期偿债已是难事，提前偿债更不易，绿城做了这件事。
对于境外债，耿忠强透露，2024年公司到期境外债务余额3亿美元，计划于2024年上半年完成置换。
值得关注的是，这3亿美元境外债是绿城提前两轮置换后的余额。据了解，绿城在2023年完成境外融资11.72亿美元，其中4.5亿美元是用于对2024年到期境外债务的提前置换。今年一季度，绿城又提前置换了3.6亿美元。在永续债方面，绿城在2023年偿还15亿元至清零。
对于接下来的偿债安排，耿忠强表示，根据市场情况，公司准备了银行的内保外贷或者是自有资金偿还等多种形式的安排，明年到期的债务，今年也会提前着手应对，确保公司在征信方面不会出现任何闪失。
在境内债方面，绿城在2024年境内公开市场共有到期信用债120.5亿元（公司债+中期票据，不含ABS），其中上半年到期71.5亿元，已经偿还51.5亿元，下半年到期49亿元。“公司将根据市场时机择机发行置换，同时也准备了自有资金可用于偿还。”耿忠强如是说。
截至2023年12月31日，绿城持有银行存款及现金（包括抵押银行存款）734.45亿元（2022年12月31日：703.94亿元），总借贷1461.42亿元，银行借款占比73.3%，进一步提升；一年内到期借款占比22.3%，维持低位；现金短债比2.3倍。
拿地与现金流安全
保障现金流与财务安全背后，除了融资通畅、按期或提前偿债外，还有销售端的稳定，能够及时回款。
业绩报告显示，2023年，绿城集团累计取得总合同销售面积约1547万平方米，总合同销售金额约3011亿元，同比微增0.3%。
根据克而瑞统计，绿城在北京、上海、杭州、西安、天津、苏州、大连、宁波等13个重点城市位列当地销售前十。
在营销策略方面，绿城更加精准，2023年项目首开去化率82%，较2022年提升7个百分点，高能级核心城市的市场地位持续巩固。2023年销售回款率超过100%，继续维持高位，有效支撑现金流及再投资。
在土地投拓方面，2023年，绿城收敛聚焦，严格根据现金流排布，坚持差异化投资，深耕核心城市，狙击投资机会性城市，确保投一成一。其积极参加杭州、上海、北京、西安等一二线核心城市土地竞拍近两百次，2023年新增项目38个，总建筑面积约557万平方米，预计新增货值达1425亿元。
值得关注的是，绿城新拓项目持续向高能级城市的高能级板块集中，一二线城市货值占比84%，北京、上海、杭州三城新增货值约823亿元，占比58%；同时，其在西安、宁波、苏州、南京、成都等优质城市核心板块多有斩获。投资进一步向市场安全区域集中，提升了绿城的抗风险能力。
对于2024年的投资策略，绿城执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，内外部环境持续面临高度不确定性，土地市场随着“双限”政策逐步打开，大部分城市都在经历价格体系重塑的过程。面对这一变局，公司仍将坚守“区域聚焦、城市深耕、做一成一”的总体布局战略，以投研的精深来应对市场的不确定。在目标城市选择上，积极拓展10个战略城市，结构化布局25个其他城市。在拿地力度和总量目标上，原则上会根据市场行情与自身现金流情况适时调整，以销定投。在拿地货值方面，今年大概会在1000亿元，总体看销售情况和现金流的情况来做安排。
郭佳峰进一步称，今年3-5月份，杭州、上海、北京、西安、宁波、苏州、济南、长沙等城市有近30宗优质地块待拍，绿城仍有机会获取优质项目争取年内新增转化，但是也要看地价高低和市场形势，不会因为要去达到比较高的投资货值目标，而放松投资端的尺度，还是会紧扣兑现，紧扣现金流，以销定投。
“现金流是公司重中之重，每天都在监测，每个月会根据各类收支情况滚动更新现金流并进行压力测试，以确保拿地等各项主要支出对集团现金流安全无负面影响。全年将继续严控净资产负债率在80%以内及保持经营性现金流为正。”郭佳峰如是说。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 薛京宁
