“投资于人，才是城市更新项目成功的秘诀。”北京市城市规划设计研究院总规划师吕海虹在2026新京报贝壳财经年会消费大会之“城市更新与活力发展”主题论坛上表示。

当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在新的时代背景下，本次论坛聚焦“城市更新：激发存量，再生活力”这一主题，政产学研各界嘉宾，共同探讨如何让沉寂的空间重新成为生活场景与产业引擎。

在吕海虹看来，当前，城市发展已经告别了外延式扩张的传统路径，全面进入以存量空间提质增效为核心的内涵式发展新阶段。

北京市城市规划设计研究院总规划师吕海虹。

“从空间生产转向空间运营”

在城镇化进程从高速增长转向高质量发展的关键节点上，房地产行业也同步进入了一个标志性的转折阶段。随着新增住房需求趋于平稳、土地开发强度逼近上限，过去以“拿地—开发—销售”为核心的高速周转模式已难以为继，行业正从建设时代的“增量红利”转向运营时代的“存量价值”。

对此，吕海虹认为：“存量时代的发展逻辑已经从空间生产转向空间运营，要强化运营城市理念，优化现有空间的使用效率、提升服务品质、深挖存量资源资产的价值，激发城市活力。”

同时，吕海虹进一步介绍了北京城市更新示范项目相关案例研究，她指出：“更新项目大多聚焦人、地、钱、房、策、业等要素，通过政策助力、组织机制、文化挖掘、设计赋魅等多维赋能方式推动价值增长、空间增效，实现内涵式高质量发展。”

“投资于人”的理念更加凸显

‌2026年5月22日，《城市更新“十五五”规划》正式发布‌，这是我国首个国家层面的城市更新顶层设计，明确了未来五年城市更新的时间表、任务书和路线图。

随着城市更新按下加速键，如何打造有活力的城市更新项目？吕海虹认为：“新阶段城市更新要更加突出‘投资于人’，城市的终极使命是为每个人的发展创造出更多的可能性。”

如何“投资于人”？在具体方法上，吕海虹指出，要更加细分人群，细化研究老人、儿童、青年、运保人员等不同人群的保障需求，对“人”的关注更具体感温度：从规模、密度、布局等物理指标延伸到就业、生活、消费、体验等生动场景的营造。

对于未来的城市更新工作，吕海虹建议：“一是要更加突出‘投资于人’，细化深化为人的服务；二是要更加突出价值创造，要能解决实际问题、创造更多价值、合理引导权益的流动和分配，推动更新可持续发展；三是要更加突出要素适配，厘清各方的更新诉求和期待，梳理适用的更新抓手和工具，搭建对话协作平台，明确实操路径，以构建可行的价值提升计划和合理的价值分配结构。”

新京报贝壳财经记者 徐倩 编辑 陈莉 校对 付春愔