9月19日，在2013年北京秋季房地产展示交易会上，购房者在询问项目信息。新京报记者 王叔坤 摄
业内分析认为，地段铁律开始受挤压，购房人提高项目品质和户型布局要求
2010年底开始推行的“限购”政策，成为房地产市场的分水岭。它向购房人提出一个现实问题——如果只有一两次选择机会，挑什么样的房子才“超值”？两年多时间，大多数购房人已完成了从政策笼罩下的被动无奈到积极谨慎对待手里有限房票的心理蜕变，而原本积累的选房标准已在潜移默化中出现了变化。
需求被外溢，人性化仍是焦点
当北京“摊大饼”式发展蔓延到“大七环”时，曾被房地产市场奉为优质房产物业铁律的“地段、地段还是地段”，开始逐步褪去光环。随着城市核心区域土地供应的乏力，近两年房企拿地郊区化已成主流。据记者不完全统计，今年1月至9月，约有210个新老项目入市，其中五环外项目超过八成；而随着房价的屡创新高，均价相对较低、拥有绝大多数刚需项目的五环外区域，已成为刚需购房人置业的主战场。
记者在走访中发现，无论是首次置业，还是二次升级改善的购房者，受制于核心区域内高房价的挤压，对地段的需求仅保留了交通便利和基础配套的要素；相比较，对于项目品质和户型布局的要求却提上了一个新高度；无论是对于住宅面积扩大，还是对于居住空间放大及美化的追求，一直呈加速度增长。其中，最看重的也是居室内部功能区人性化的不断延展。
实际上，目前市场上的项目也正在迎合购房人的需求。
梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师开彦认为，过去被作为“卖点”的布局合理便利、干湿分离、公私分区，在今天来看，即使是刚需产品也越来越成为基础的配置；现在则更讲究通过营造室内环境的氛围，来提升好房子的标准。但他同时指出，由于整体设计的缺陷，不少项目都存在管道系统设计混乱的问题。“尤其是煤气管道，通常都是最后安装，多数都是明管，暴露在外影响美观。”开彦认为，人性化更需要表现在细节方面。
居住环境和空气质量关注度高
环境问题备受全社会关注，居住环境和空气质量也日趋被人们纳入购房关注的要点。
机构数据统计显示，今年一季度，北京市商品房成交量位居前十名的除朝阳、海淀两个内城区外，其余8个均位于郊区，其中房山最高，为4085套；昌平次之，为3282套；密云和怀柔分别为1343套和637套。除供应量的因素之外，有不少购房者表示，郊区的住宅环境比内城更健康，优质的空气和良好的自然环境成为其购房的重要参考。
据鸿坤·林语墅项目总经理侯守超介绍，对于PM2.5的空气质量，中国还远远达不到标准，因此净化室内空气就成为良好居所的关键，除配备必要的空气净化系统外，精装修交房也可以有效避免居室环境二次污染等情况。但也有房企负责人坦言，购房人需求各异，对中高端项目实行精装修交付，未来是一种趋势，但目前推进难度不小。
而更具建设性的一种意见认为，良好的居住空气环境需要“内外兼修”。洲联集团（五合国际）总建筑师、爱丁堡大学博士刘力表示，好房子要得到高舒适度，除了内部结构合理，保持顺畅的通风结构，外部环境如植被、绿化也需要加强。
节能智能将成未来趋势
近年来，不少中高端项目纷纷植入智能化概念，通过提高科技含量以期创造出更加节能、安全、舒适、便利的生活环境，而购房者也在住宅产品的升级换代中与时俱进。
不难发现，门窗的密闭性越来越好；保温材料的使用日益普遍；照明、通风、取暖、制冷、加湿、加负离子等设施的功能日趋完善。据业内人士介绍，当前运用最广的“新风系统”能够使空气湿度保持在30%至70%。同时，室外的空气经过外部新风系统的除尘、过滤、杀毒、调节温湿度等流程的处理，然后以低于室温2℃、以0.2米/秒的速度进入室内，风从房间底部缓缓送入室内，没有噪音，人基本感觉不到风吹，但室内空气会如“郊野”一样清新。
开彦指出，这些看似“高配”的智能设备其实在很多国家都属于住宅的“标配”。至于因打造健康住宅所增加的成本，其实并没有想象中的那么夸张。对于开发商来讲，有社会责任感，把房子做好了，让住户认可，住户就会愿意出这笔钱。另外，除了新风、遮阳等系统需要引进外，并非所有东西都需要高投入与高科技来完成，因为绿色建筑本来就讲究传统基础、简单构造。
一位不愿具名的房企人士表示，节能健康是住宅发展的一大趋势，欧洲、日本等发达国家在这方面都有很多经验值得国内房企借鉴。但更重要的是，健康住宅的发展还要靠政府、开发商、老百姓共同努力使之前行。
■ 记者提醒
关注健康住宅需“瞻前顾后”
从最早追求栖身的住所，到今天需要“住得舒适，有品质”，作为一个好房子的必要条件——健康，成为每个购房人都无法回避的问题。可以看到的是，随着市场的成熟和大环境的变化，开发商在户型、外立面等方面的设计建造已相当成熟，开发商对于居住健康的宣传也在逐渐增多。
值得注意的是，一个项目能称之为健康住宅，并不是简单地加入一些技术设备就能称得上合格。购房人在选择时也要注意甄别，首先，前期不仅要关注能源的使用效率和建筑材料的环保情况，以及后期的室内环境质量等关键要素外，还要关注项目对于智能化系统的后期维护水平，这将直接影响到入住后的使用和居住品质。
本版采写/新京报记者 李捷
