　　北京最近公布的《2017年5月份北京市居民消费价格变动情况》显示，2017年5月北京市居民消费价格中，租赁房房租环比上涨0.3%，同比上涨4.1%。

　　租金的小幅上行，意味着一年一度的租赁旺季已经到来。

　　在鼓励发展专业租赁机构、盘活城市存量的政策红利驱动下，近两年来各方资本在长租公寓领域长驱直入，魔方公寓、you+、新派公寓、乐乎公寓等专业长租品牌在一二线城市加速布局。另一方面，以链家旗下自如为代表的房产经纪经营的长租品牌也在不断扩展规模。也许是看到存量市场的巨大潜力，包括万科、龙湖、佳兆业、石榴集团在内的房企也依托其存量资源加入到长租公寓行业中。

　　对于租房者来说，尽量选择交通便利的位置、强调年轻人看中的社交功能……但品牌繁多的长租公寓产品究竟存在着哪些共性和差异？与周边住宅区相比，长租公寓性价比如何？最近，记者走访了位于北京东三环至东五环之间的多个长租公寓，对其配置一探究竟。

　　链家自如寓酒仙桥店

　　位置：北京市朝阳区将台东路将府公园往东200米

　　户型：34-64平方米开间至一居室

　　租金：3720元-6999元/月不等

　　链家自如寓

　　一年起租公共空间小

　　在北京长租公寓品牌中，链家旗下的自如寓品牌起步较早。2011年自如开始着手长租业务，业务形态分为独栋的自如寓和住宅楼合租的自如友家。

　　最近记者走访了自如寓位于朝阳区将台东路将府公园东侧的酒仙桥将府公园自如寓。从地铁14号线将台站出来，转983或659路公交车，经过三站地在东八间房下车，就能看到自如寓“ziroom”的标志。虽然公寓紧邻着机车工厂，但褐棕色调的公寓外立面将自如寓的四层小楼和周边相连的建筑区分出来。

　　据自如寓的工作人员介绍，该自如寓共有160余套房源。租户大多在望京附近工作，还有部分租户在亮马桥、国贸等区域工作，眼下正值租房旺季，目前仅四层的两套房源待租。

　　“现在有一套34平方米的开间刚好结束了上一个租期，可以看房。”在该工作人员的带领下，记者搭小型电梯进入公寓四楼的一间开间。该房间北向临街，房间里配备了衣柜、书桌、沙发、双人床等日常家具。除此之外，电视、冰箱、空调等日用家电也同样齐全。

　　“冬天是集中供暖，无线网络包括在房款中，但水费和电费需要根据使用情况另付。”上述工作人员介绍，该房源的租金是4699元/月，房租押一付三，一年起租。“除此之外还有一套60多平米的一居室，租金小7000元/月，今天还不能看房。”

　　记者注意到，在该自如寓的一层，公共厨房、健身房等公共空间虽面积不大，但是清晰地分割出功能区。据介绍，这些配套供租户免费使用。

　　记者了解到在将府公园附近的将府家园，装修较新的一居室租金在6000元/月，100平方米的大两居租金在7400元/月左右。而在临近地铁14号线将台路站的飘Home社区，60平方米的一居室租金则在6500元/月左右。

　　点评：在交通通畅的情况下从公交车站等车到地铁站用了25分钟。公寓步行范围内的小型商超等配套较少。

　　万科泊寓劲松店

　　位置：朝阳区松榆南路美景东方小区

　　户型：17-29平方米

　　租金：3700元/月起，租金10%服务费

　　万科泊寓

　　北京六店收10%服务费

　　万科是较早进入长租公寓市场的品牌房企，记者在万科微信公众号泊寓北京上看到，目前，其在北京已经有六个项目开始向市场开放。

　　据北京万科方面透露，作为万科集团城市配套服务商战略中创新业务的一个分支，其面对对象主要是新进入城市的人群，为他们提供较高品质的居住环境。泊寓的运作方式主要是通过购置或租赁市场内闲置、低效的资产，将其进行改造为提供中长期公寓租赁服务的物业，而其主要利润回报则是通过租赁、客户增值服务、不动产增值等方式获得的。

　　泊寓这一品牌目前已经在北京、上海、广州、深圳、厦门、西安等18个城市开业近200家门店。开业3个月以上物业出租率超过90%，此外还有超过20000间正在筹备开业。万科方面还透露，泊寓作为万科的一支新兴力量，被万科寄予很高的期望，未来，泊寓有可能剥离万科，作为独立而完整的产品品牌出现在长租公寓领域。

　　位于北京的不同区域，泊寓产品的价格自然也同周边租赁市场的价格相挂钩。比如首都机场区域，泊寓产品的定价较低，1250元/月起。而在上清店，泊寓产品的价格则高达4200元/月起。

　　以价格居中的劲松店为例，在万科泊寓劲松店附近，48平方米左右一居室的租金目前为4300元/月左右，内有简单的家居用品以及家用电器。而泊寓劲松店25平方米房源月租金为3700-4000元，且按照现代风格进行了精装修。从价格上来看，泊寓产品还是拥有一定的优势。此外，在泊寓内的公建部分还有会议室、公共厨房等基本配套。

　　据万科泊寓工作人员表示：入住者还需要缴纳每月房费的10%作为公寓管理费，涵盖每月的维修费、网费等支出。租金押一付三。

　　点评：相对周边这是一处价格便宜的独立空间。

　　新派公寓CBD旗舰店

　　位置：百子湾

　　面积：15-140平方米不等

　　月租：7600元/月(40平方米户型)

　　新派公寓

　　瞄准白领租金较高

　　相对来讲，新派公寓的定位则较为不同，他们虽然瞄准的是较年轻的人，但却明显是针对城市里的中高收入人群打造的产品。其产品位置也均分布在城市核心的繁华商圈附近。

　　位于城市核心区，主打人群也以都市白领为主。

　　根据新派公寓官方网站公开信息显示，新派公寓成立之初，借鉴了美国REITs模式并进行中国式改良，通过收购、租赁物业的组合策略收购北京CBD核心区域独栋物业，改造成新派公寓全国旗舰店。并且将用户锁定为月收入在1万-2万元的白领用户。

　　相对来讲，这款长租公寓产品的特点在于，拥有非常丰富的户型可供选择。按照官网介绍，其CBD旗舰店打造了14款不一样的户型，其中包括15-25平米mini户型、40-75平米的一居室户型，以及140平米的大居室户型，供不同消费能力的白领人群选择。

　　其产品以比较明亮的浅色系为主，搭配简约的装修风格及家具设计，并且拥有供白领人群居住的公共休闲大厅、mini健身房、屋顶花园等公共空间。

　　比较值得一提的是该产品大部分户型的采光做得都比较好，通过落地窗实现较好的采光设计。

　　不过相对来讲，新派公寓的房租也更高一些。比如在百子湾附近的新派公寓CBD旗舰店，其租金大大高于一般长租公寓的水平。不过从新派公寓目前公布的销控信息上来看，这一产品在这一区域仍然不缺乏市场。以新派公寓CBD旗舰店为例，该店101套房，目前仅剩三套处于待租状态。而且这三套租金最低的一40平方米一居室也要7099元/月。

　　点评：高额的租金，带来了更精细化的服务和更优质的居住空间以及公共空间。

　　　　魔方公寓百子湾店

　　位置：朝阳区百子湾西里甲108号

　　户型：15-20平方米开间

　　租金：3200-4000元/月不等

　　魔方公寓

　　类似酒店式公寓个别房间无窗

　　魔方公寓起步于南京，之后相继在苏州、武汉、上海、广州、北京等一二线城市布局。目前在北京的紫竹院、北苑、通州梨园、亦庄荣京道、三元桥、亮马桥等区域开设门店。

　　魔方公寓百子湾店位于金都杭城社区的商底。在金都杭城小区门前就能看见公寓的招牌。公寓一层为物业，二层为出租房源，公共空间为一间三十多平方米的公共厨房，一体式橱柜和两排餐桌椅，可以进行简单的饭菜料理。

　　“周边上班的年轻人比较多，再加上是出租旺季，房源不多。”魔方公寓工作人员介绍，公寓最短租期为一个月，租金可押一付一，也可以押一付三。

　　在目前可供长租的一间房间里记者看到，一个十五六平方米的空间里，床、桌椅、衣柜和淋浴房就几乎占满了房间的大部分空间。而另一方面，该房间没有可供通风采光的窗户。据介绍，该套房源的租金为3500元/月。

　　之后记者参观的两间面积相当的房间中，其中一间同样没有窗户，面积在18平方米左右，家装配置略逊于上述房间，月租金为3100元。而在其后有窗西向的房间，其装修风格更接近酒店式公寓，月租金则在4000元/月。

　　记者走访中了解到，目前金都杭城50平方米的一居室租金在5300元/月左右，金都杭城东区85平方米左右的两居室租金在8500-8800元/月左右，140平方米左右的三居室目前报价在13000元/平方米左右。

　　点评：环状的通道布局、通道地板上紫色地毯、墙壁上的挂画……使得这座青年长租公寓看起来更像是一家酒店式公寓。临近住宅区，永辉超市等生活配套齐全。从地铁7号线百子湾步行至公寓的双车道容易出现拥堵情况，道路边停靠的车辆也有占用人行道的情况，步行和骑行环境不算理想。

　　熊猫公寓北工大店

　　位置：东南四环，北工大附近

　　户型：单套面积28-35平方米。

　　租金：4000元-4650元/月

　　熊猫公寓

　　APP帮忙管理门店数量少

　　石榴集团旗下的熊猫公寓，也是房企在长租公寓领域进行创新的一个典型案例。

　　“从去年9·30之后，国家就释放了明显信号，市场要进入存量房时代。所以从去年开始，石榴地产就已经开始布局长租公寓。”据熊猫公寓总经理王玺龙介绍。“长租公寓最重要的投入有两项，一个是所拿物业的租金，一个是改装投入有多大。目前我们最主要的两个收入是租赁收入和社区生态所能提供的增值服务。”

　　同样的，熊猫公寓主要面向的客群也是以一二线的城市青年为主，目前在北京已经开业的熊猫公寓主要有两处，分别位于北京工业大学附近以及通州K2百合湾附近。

　　在熊猫公寓北京工业大学店，记者注意到，与同类型产品相比，熊猫公寓在公共空间上还是做出了较大的投入，将整个物业的一层开发成了供全体租客使用的功能空间。涵盖了健身房、游戏室、咖啡厅、超市、公共厨房以及餐厅等设施。另外，熊猫公寓的亮点在于其拥有比较丰富的装修风格。在北工大店内，记者看到了韩式、美式、现代、日式等风格的样板间。

　　除此之外，熊猫公寓的另一特点就是使用基于移动互联网技术开发的APP解决管理、人力分配等问题。“长租公寓最重要的还是运营。”王玺龙介绍说，“有温度的社区，最重要的是有温度的科技。我们需要用APP这个技术做一个桥梁，把运营做好。”

　　而据熊猫公寓北工大店店长介绍，北工大周围，主卧的租金约2300元/月左右，而单独开间或一居室的租金则基本在5000元/月以上。熊猫公寓的北工大店的定价则在4000元-4650元/月之间。

　　点评：公共空间较大，功能比较齐全，社区生态这一理念对年轻人来说很有吸引力。