新京报讯（记者 徐美慧）“业主委员会”是物业管理领域的一个热词，业委会成立难、管理难、运行难也是困扰多个小区的难题。今年5月1日，《北京市物业管理条例》正式实施，明确业委会的职责包括代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同等。
这一模式有何经验可借鉴？
近日，新京报记者探访丰台区晶城秀府小区发现，自2010年6月成立第一届业委会以来，小区的生活环境得到了很大改善：居民自觉将自行车停进车棚、89个人防车位缓解停车难还实现创收、水管塌陷两天以内就修好。
在业委会和物业的努力下，近些年晶城秀府小区的环境得到了较大改善。受访者供图
“小问题随时解决，小区的矛盾要不出院儿”
晶城秀府小区位于北京市丰台区三环方庄桥南侧，共11栋楼，居民793户、2500余人。
早些年，晶城秀府的物业公司很多工作被业主诟病，小区垃圾成堆、各种装修材料随意堆积……部分业主“看不惯了”，在他们的努力下，2010年6月，晶城秀府成立了第一届业主委员会，委员共7人，业主关振华担任主任。
业委会上任的第一件工作不是“换物业”，“我不赞成业委会一成立就换物业，在不熟悉小区环境和设备的情况下，直接让物业走人，很可能造成他们破坏小区设施，最终损失的还是业主。”关振华说。于是，业委会决定仅更换物业运营公司接手小区管理和财务，工程部维修人员等一律保留。
“小问题随时解决，大问题也尽可能随时解决，小区矛盾要不出院儿。”这是关振华分享的业委会工作最重要的一条经验。
关振华介绍，担任业委会主任之后，他就开始“随手拍”。看到哪儿有垃圾没及时处理，拍下来发到物业群；早上天都亮了小区路灯还亮着，拍下来发到物业群……伴随着这样的曝光，物业公司慢慢养成了迅速解决问题的习惯，实现了“小问题随时解决”。
解决小区问题也要注重方法。关振华举例称，以前小区居民常常乱堆自行车、不送进自行车棚，怎么劝导都没有。后来，业委会和物业工作人员想了个办法，大半夜把乱停的自行车送进自行车棚，第二天再告诉车主去自行车棚取车，久而久之大家就养成了习惯。
4月29日，晶城秀府小区进行第三届业委会委员选举的唱票工作。摄影/新京报记者 徐美慧
先抢修后申请抢修资金 水管塌陷两天解决
北京银泰物业晶城秀府项目部服务经理曹北辰介绍，去年冬天的一天，因为地基下沉等原因，小区8号楼的下水管突然塌了，情况非常紧急，一楼住户的卫生间直接被水泡了。
“当时我们工程部的工作人员是没办法直接修的，因为要下挖8米左右，这已经不是维修了，是一个工程。”曹北辰说，如果走公司正常的财务流程，完成这项工作可能要小一个月，考虑到情况紧急，他们只能去找业委会沟通，寻找办法解决。
问题的核心在于钱。曹北辰找到关振华沟通情况，也说明了关于公司财务制度可能导致时间拉长这一问题。在这样的紧急情况下，以关振华为代表的业委会给予了物业迅速的答复——“先不管钱的问题，赶紧抢修好。”
有了业委会的支持，曹北辰立即开始抢修工作，同时向公司申报抢修资金。由于抢修及时，水管的问题不到两天就解决了，“如果按照正常的资金审批流程，我们就得先候着，等公司财务部门批下资金才可以进一步抢修，那耽误的就不是一天两天了。”
在业委会的陪同下，曹北辰向公司说明了问题出现的紧急情况，抢修资金顺利下批。“按常理说，先办事儿再要钱有一定风险，因为拿不到钱。但我们当时权衡了一下，如果真的一直等着，业主家里被水浸泡一个月，那肯定出大事儿了。”关振华说。
《北京市物业管理条例》强调了这一点——业主委员会职责之一，是协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
小区业委会为业主及物业争取到的89个人防车位。摄影/新京报记者 徐美慧
争取到89个人防车位 缓解停车难还能创收
近十年来，晶城秀府小区业委会还做了其他不少工作。
第一届业委会就职期间，向前物业公司追回小区附属收入25万元；督促物业利用附属收入修复园区地砖、翻新小区地面；征询业主意见后进行公开招标聘用新物业公司。
第二届业委会上任后，督促物业公司改造小区大门；分阶段对小区绿化进行治理；督促物业公司解决门禁系统老化损坏问题；督促物业修复翻新小区围墙。
很长一段时间里，“停车难”一直困扰着晶城秀府的业主。关振华介绍，2010年，第一届小区业委会上任，提出了一个建议——能否将小区的地下人防空间利用起来，作为人防车位出租，这样不仅能一定程度解决停车难的问题，或许还能为小区创收。
建议一提出，业委会便展开了行动。因为人防车位产权不归业主、不归开发商，而是属于国家所有。要想“拿到”人防车位，就需要向区民防局申请使用证。为此，业委会来回与居委会、街道、区人防办沟通，向有关部门提交材料。
经过大概一年多的努力，2011年6月12日，有关部门批准临时启用小区人防车库，为小区业主及物业争取到人防车位89个。随后，业委会还聘请物业公司代为管理，人防车位出租后得到的租金成为小区的公共资金，很多物业工作有了保障。
北京银泰物业总经理李宏伟介绍，近4年来，晶城秀府小区物业费的收缴率达99.4%，“说明业主对于目前的物业管理还是比较肯定的。”
即将连任小区业委会主任的关振华，身上的担子很重。“下一阶段，业委会计划跟物业进一步沟通，解决小区外墙面粉刷以及换电梯等问题，这些实施起来可能很难，对我将是一个很大的挑战。”
新京报记者 徐美慧
编辑 张畅 校对 危卓
