上周末，位于大兴旧宫的限竞房项目京能电建·洺悦湾开盘，一举认购了617套，让业界的目光再次聚焦大兴市场，特别是其限竞房市场。

近两年来，限竞房项目为刚需、刚改置业者提供了较为丰富的市场选择。“神户型” “近地铁”“好配套”……各项目针对不同的置业需求进行发力，以博热销。

作为限竞房市场的供应主力之一，大兴区受到了越来越多置业者的关注。随着南城行动计划的推进和新机场的通航，大兴区也迎来空前利好，楼市成交量也在逐步攀升。年内，雅居乐京华雅郡、中海寰宇时代二期先后开盘，且取得了不错的销售成绩。而最新开盘的京能电建·洺悦湾，凭借其较为突出的区位条件及低总价、低首付的特点，吸引了不少置业者。

6月6日，位于大兴旧宫的限竞房项目京能电建·洺悦湾开盘，一举认购了617套，大兴限竞房市场再度引发关注。

“五环内最后的普宅”，开盘去化率近50%

6月6日，位于大兴旧宫的京能电建·洺悦湾迎来开盘，房源合计有1254套，主推89平方米三居和133平方米四居2种户型。该项目以“五环内最后的普宅”、“价格倒挂”、“公园环绕”为卖点，在开盘当日实现了617套的认购量，去化率达到约49.2%。

据介绍，洺悦湾共包含15栋住宅楼，其中4栋为9层洋房，另外11栋为14-18层高层，最大楼间距62米，所有住宅均采用南北通透的一梯两户设计，预计交房时间为2023年一二季度。

从价格方面看，洺悦湾54715元/平方米的均价与周边动辄每平方米七八万元的二手房形成价格倒挂。同时，该项目部分89平方米三居的总价在468万元以内，满足五环内普宅标准，置业者需要缴纳的首付比例也会降低，首套35%及二套60%的首付比例，相较于非普宅的40%及80%确实要低出不少。

从区位方面看，洺悦湾距离地铁亦庄线旧宫站约350米，邻近住总万科广场，生活配套成熟。项目周边分布的凉水河滨公园、亦庄公园等多个生态景观更是成为了不少置业者眼中的加分项。

据悉，该项目于6月5日晚间就进行了网上摇号以确定选房顺序，随后于开盘当日进行排卡验资。新京报记者在现场看到，早上9点不到，选房现场询问房源信息的电话接踵而至，一名销售带看三四组客户已是常态。

而选房者多为30-40岁的年轻置业群体，也有为儿女选房的老年人。其中不少人就居住在项目周边，对周边二手房价格、租金及配套情况较为了解，从而对项目前景做出积极预判。还有一部分置业者对项目本身并不了解，甚至不了解何为“限竞房”，但出于对区位及配套的看好，也选择了入手。

区域内限竞房项目单价相近，各有优劣势

同为大兴区新入市、单价相近的限竞房项目，雅居乐京华雅郡、中海寰宇时代及洺悦湾难免被拿来相互比较。作为2020年的人气楼盘，中海寰宇时代曾连续数周位列大兴区销售额首位。根据北京中原的统计数据，6月首周（1-7日），该楼盘以7968万元的成交总额位列大兴新房市场成交额第三位。而雅居乐京华雅郡则是凭借其出众的户型设计在年初火了一把。

整体来看，三者各有其独特优势。雅居乐京华雅郡最出圈的无疑是它的89平方米三居“神户型”。南向三面宽三飘窗、主卧套房独立明卫、餐客厨一体化、隐藏式独立家政间等设计极大提升了空间利用率，54160元/平方米的限均价与周边新出让宗地六七万元的限价水平相比，也存在一定优势。而该项目的不足之处也较为明显，因周边并无邻近的地铁站，出行便捷度被打了折扣。

相较而言，中海寰宇时代邻近地铁八号线瀛海站，可快速连通西红门、旧宫、亦庄核心区三大核心生活圈。该项目二期产品以49-83平方米的精装小户型为主，价格为52449元/平方米-55128元/平方米。虽然具有优质户型、近地铁等亮点，但对于部分三口之家或二胎家庭来说，小户型产品在空间方面存在一定的局限性。

而同处于大兴的洺悦湾，相较于市面上推出的“神户型”，其89平方米三居的户型设计并不突出。虽然客厅拥有3.8米的大面宽，但长方形的户型设计拉伸了玄关的空间，在一定程度上挤压了卫生间和南向次卧的面积。

但洺悦湾在区位上十分亮眼。项目本身位于五环内，较五环外的项目更接近市中心，且距离旧宫地铁站仅约350米，出行便利。同时，洺悦湾所处的旧宫板块在配套方面较为成熟，商业、商务、教育等配套资源成为不少置业者眼中的“升值点”。

现场一位60余岁的置业者告诉记者，前期的网上摇号流程都是由儿子完成的，自己只是过来选房，对这个项目本身并不了解。因为儿子在项目附近的住总万科广场上班，加之洺悦湾普宅首付较低，多方比较后还是决定在该项目置业。

后“7万+”时代，大兴楼盘该如何突围？

在知名地产分析师严跃进看来，新机场的落位在客观上导致了市场资源向大兴方向流动。受此影响，大兴亦庄、黄村、西红门等过去被低估的板块在新房市场表现良好。随着城市规划的推进，上述板块也将获得更多的发展机遇，很多开发商也因而看好这些区域的住宅市场。

今年内，大兴累计成交6宗宅地，其中3宗的成交溢价率超过25%。6宗地中，有3宗位于采育，2宗位于西红门，1宗位于旧宫。除西红门的2宗宅地设置了限均价64400元/平方米及最高单价70800元/平方米，其余4宗地均为“不限价”宅地，楼面价持续攀高。大兴也整体迈入了“7万+”时代。

合硕机构首席分析师郭毅认为，目前，大兴较热的板块主要有4个，分别为四环周边、黄村板块、环机场区域及亦庄周边区域。其中，四环周边区域靠近市中心，位置较好，性价比高；黄村板块曾为大兴主城区，配套较为丰富；环机场区域住宅价格低，且受临空经济利好拉动；而包含亦庄核心区、瀛海、次渠在内的“大亦庄”板块，凭借其产业基础，吸引高精尖人才进驻，从而拉动区域居住需求。

业内指出，随着价格优势的消失，在区域价值赋能的基础上，新入市的项目还需在产品品质方面进行优化，从而衍生出新的价值增长点。户型设计、精装品质、生活配套、物业服务，都有可能成为差异化亮点，置业需求的精细化势必会带来新一轮的产品升级。

新京报记者 赵昱 摄影 赵昱

编辑 杨娟娟 校对 李铭