日前，首批9只基础设施公募REITs（房地产投资信托基金）公开发售全部实现超募。在公募REITs破冰之时，不动产资产证券化市场也在快速发展。

6月4日，中国房地产业协会与戴德梁行联合发布的《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》（以下简称“研究报告”）显示，截至去年底，在新加坡、中国香港上市的16只REITs，共计持有112处中国内地不动产物业，一线及主要二线城市物业更受青睐。

类REITs产品已有18单实现退出

2021年被认为是公募REITs的元年，9只基础设施公募REITs产品正式获得证监会的注册许可，并陆续进入发售环节。

“这意味着期盼已久的REITs市场终于开启。”戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，戴德梁行参与其中5单项目的尽职调查和评估工作，底层资产类型包含物流仓储、产业园区、垃圾处理及发电设施。

据戴德梁行大中华区副总裁、北区董事总经理王盛介绍，沪深交易所首批9单试点项目均已完成网下询价工作，结果显示机构认购热情踊跃，平均有效认购倍数超7倍，体现了市场对于这类创新产品的认可。

在首批公募REITs出现前，中国境内并没有标准化的REITs产品，均为类REITs产品，其以私募方式发行，只有合格投资者才能参与。而随着近年来传统融资渠道的逐步收紧，包括类REITs在内的不动产资产证券化产品成为房企较为看重的融资方式。

上述研究报告显示，当前国内不动产资产证券化市场快速扩张。截至2020年12月31日，国内已发行的不动产资产证券化产品共计284单，累计发行规模5985.5亿元，共计持有底层物业576处，资产类型涉及写字楼、零售物业、综合体、酒店、公寓、工业物流、产业园及基础设施。其中，类REITs产品累计发行93单，已有18单类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出。

近年来，在“三道红线”等多项降杠杆政策及房地产企业高负债压力下，部分物业持有人因财务压力，采用市场化处置资产，这成为一种退出方式。其中，2020年华远盈都大厦D座通过市场化出售资产提前终止产品的案例备受关注。

2020年12月，普洛斯资本宣布完成收购位于北京中关村核心区的华远盈都大厦D座。该物业原由2017年1月发行的恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划所持有，并由北京市第一家沃尔玛超市作为主要租户。

一二线城市物业更受REITs青睐

追溯我国REITs的起源，要从2005年说起，当时首个以中国内地物业为底层资产的标准化公募REITs产品“越秀房地产投资信托基金”在中国香港上市。REITs的出现为房企提供了一条高效、低成本的融资渠道。

据上述研究报告显示，截至2020年12月，在新加坡、中国香港上市的REITs共计持有112处位于中国内地的不动产物业。具体来看，新加坡REITs持有中国内地物业82处，较2019年增加10处。其中，零售物业包括凯德中国信托持有的12处购物中心、北京华联商业信托持有的6处购物中心等。

而2020年中国香港REITs持有中国内地物业30处，较2019年未发生变化。目前，中国香港REITs在内地持有的商业综合体数量为5处，包括越秀房托旗下3处及汇贤产业信托旗下2处。

综合来看，在新加坡、中国香港上市的REITs更青睐于内地一线及主要二线城市物业，在112处物业中，一线城市及成都、杭州、苏州等主要二线城市的物业数量占比超过三成，这一定程度上体现了市场对这些城市资产未来增长性的积极预期。

在REITs背后更多的是物业大宗交易。6月4日，房地产投资信托基金（REITs）领展房托发布公告称，收购广州物业太阳新天地购物中心，总代价32.05亿元。对于收购用途，领展房托称，成交后将持有作长线投资。

值得关注的是，2020年，受疫情及内地大宗市场交易萎缩的影响，新加坡、中国香港REITs在内地的交易活动较为低迷。研究报告显示，2020年新加坡、中国香港REITs市场仅发生4笔大宗交易，涉及收购资产28处，且集中在新加坡。其中，首次装入REITs的物业均为产业园区或物流仓储项目。

对此，戴德梁行北京估价及顾问服务部董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下，产业园区、物流仓储等公共服务属性较强的产业基础设施更具备抗风险能力。

新京报记者 袁秀丽 图片来源/IC photo

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽