近日，有消息称，由龙光地产与合景泰富联合打造的香港凯玥项目，或将迎来债权变更。李嘉诚旗下的长实集团正与项目债权银行之——汇丰进行接触，长江实业提出希望接手该项目相应债权，约102亿港元贷款的多数权益。

知情人士向新京报记者证实了这一消息，但最终该项目是否会被长实集团接手，还没有定数。

针对该事件，新京报记者试图联系长实集团，但截至发稿前，并未获得相关回复。

资料显示，凯玥项目位于香港岛南区鸭脷洲，背山靠海，建筑面积达76万平方呎（约7万平方米）。区域内较有名的楼盘海怡半岛，为和记黄埔发展有限公司旗下物业，约1992年至1995年落成。近年来，鸭脷洲逐步发展了一些新的零星住宅。

2017年，龙光与合景泰富联合体，击败长实集团等13名对手，以168亿港元拿下凯玥项目地块，折合楼面价达17.67万元/平方米，打破了当时香港单幅地块的总价纪录。而这也是龙光进入香港的第一个项目。

凯玥项目共有6座住宅，可售单位仅295套，主打户型3-4房，还有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型，实用面积约1340-9663平方呎（约124-898平方米）。从今年1月正式开盘至今，已售3套房源，单套成交总价在1.64亿-1.85亿港元，凯玥已回收约5.32亿港元的现金流。尽管外界认为凯玥项目去化不如理想中快速，但这一项目可售货值约在数百亿港元，对合景、龙光而言，能够带来稳定现金流。

据悉，龙光与合景曾以凯玥项目作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。知情人士表示，目前凯玥给银团债券的兑付情况一切正常，项目运作也一切正常，并非借款方出现了违约情况的“抽贷”。

值得一提的是，目前龙光和合景泰富均处在债务重组的重要时期。今年5月14日，合景泰富发布公告称，集团2024年1月票据本金金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期（即2023年5月14日）到期及应付。截至当天，合景泰富尚未支付该部分本金及其利息1.19亿美元，构成违约事件，公司将对境外债务进行全面重组。此外，公告称，合景泰富期待与境外债权人接洽及合作，并呼吁给予耐心、理解及支持，一起与公司寻求境外债务的全面解决方案，共同解决整体行业面对的问题。公司将与债权人保持积极沟通，并将于切实可行情况下尽快就任何重大进展向市场提供最新资料。

龙光方面最新的进展是，今年6月11日，有龙光的债权人称，目前债权人正与龙光进行债务谈判，后者考虑在重组方案中再增加约15个项目作为支付重组项目的资金，但最终方案还未定下来。

知情人士称，“长实确实跟汇丰那边在沟通，想购买债权，汇丰似乎也有意去撮合这件事情。因为龙光和合景正在进行债务重组，而凯玥项目又是重要的征信资产。所以此举有点趁火打劫的嫌疑。”

在此背景下，业内人士称，如果凯玥项目最终易主，将给合景泰富和龙光这两家房企的债务重组带来新的不确定性因素。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，从企业性质来看，龙光和合景泰富都属于民企；此外，两者都有一定的流动性压力，都曾债务逾期，正在进行债务展期或重组工作。如果该项目易主，等于是把口中最肥的一块肉被人叼走了，公司本身的资产价值、潜在现金流都会大幅恶化，自然会对接下来的债务重组推进工作有明显的负面影响。

“出现流动性危机的大多数房企，并未进入破产清算的生死时刻，这些企业还心存自救的强烈愿望，但这会导致项目并购市场出现‘二手车效应 ’。”柏文喜表示，另一方面，有资金压力的房企更倾向于保留优质项目以图借之绝地翻盘，这就导致一些出险房企对于优质项目不但有着明显的惜售心理，或许还会捂得更紧。

58安居客研究院院长张波分析称，如果优质的大额资产出现变化，无疑会影响到房企自身的“硬实力”，一方面不利于后续重组过程中相关债务的谈判，并可能产生诸多变数；另一方面，也不利于重组后企业融资以及后续推进。但无论是否变化，由于中国香港执行严格的资金监管，对于交付层面不会形成影响。

对于长实集团而言，为何会选择在这一时机对凯玥项目出手？汇生国际资本总裁黄立冲分析，长实集团可能看到了其他人未看到的潜力或机会，关于其接盘龙光与合景的豪宅项目，这是该公司的商业决策，可能基于对项目的价值和潜力的评估，“长实集团在香港的布局一直以房地产和公用事业为主，这次收购可能意味着他想捡便宜，也可能是他看到了该项目在未来的增值潜力。同时，这也可能反映出他对龙光和合景在债务重组过程中可能面临的困难的预见。 ”

同策研究院研究总监宋红卫分析称，长实集团习惯于逆周期操作，尽管近几年香港楼市持续低迷，但随着楼市调整，基本接近底部，今年上半年香港楼市表现尚好、修复迹象明显，因此，投资布局回归也是合理的；而在投资标的上，其仍然倾向于选择区位较好、有稳定现金流的优质项目，并且当初也参与过该项目的竞争。

“长实集团会对该项目感兴趣，主要是项目本身比较优质，能带来稳定现金流，而且位置也是长实与和记黄埔之前发展过项目的鸭脷洲，能够形成了联动效应。”柏文喜称。

黄立冲指出，上市公司股权质押是非常常见的现象，经常会有国内富豪持有的上市公司被拍卖或债权被出售的现象，只不过在地产领域发生较少。一般而言，香港开发商的债务比例很低，所以香港房企出险几率相对较小。

多方抗衡下，竞争格局已进入另一种形式的“不可能三角”。柏文喜分析称，债权银团手握抵押物，希望尽快变现以获得更多确定性。合景泰富与龙光难舍筹码，不甘心将凯玥项目拱手相让。而长实集团则四方窥伺，试图夺回错失的“心头好”。

在此背景下，“博弈仍在继续，凯玥项目的归属，变数犹存。”柏文喜称。

在宋红卫看来，在两家房企出现流动性压力的时候，长实集团趁机介入，目的不言自明，此举有趁机收购的嫌疑，预计在收购中还会谈折扣问题，因此，该收购仍存在较大的不确定性。

“长实集团是否能成功收购，主要取决于银团和债权人的态度。如果他们认为长实集团的收购提议对他们的利益有利，那么收购就有可能成功。否则，他们可能会选择其他方式来保护自己的权益。”黄立冲表示。

问题在于，一旦长实集团收购项目成功，那么，长实集团作为债权人，是否有权要求债务重组并成为控股方？

对此，黄立冲指出，这主要取决于债务合同的条款。如果合同中有相关规定，那么长实集团就有这个权利。如果龙光和合景泰富方面不同意，长实集团则有权拍卖项目的产权以回收债务。但这需要遵循相关法律和合同条款，不能随意行事。

站在长实集团的角度分析，柏文喜表示，拥有“凯玥”项目的贷款债权，实际上意味着拥有了债权所包含的本息收益权、抵质押权，以及由此衍生的项目公司参与权、债权重组、债转股机会的考量等。拥有贷款债权之后，接盘方一般不会采取强硬的资产处置措施，而是会通过谈判转让的方式获得该项目，这虽然在法律层面上不存在问题，但在商业伦理层面上显然有所不妥，商业操作上有趁人之危的嫌疑。

“目前龙光、合景泰富都在与债权人谈展期。如果长实集团能够拿下这笔贷款的债权，其应该会采取债权重组的方式，比如部分债转股、部分展期等，而同意部分贷款展期将是必然的事情。”柏文喜称。

新京报记者 张晓兰 

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆