近日，位于海淀万柳区域的蜂鸟家园小区，因一张房价下降的截图在市场广为流传：蜂鸟家园刚成交一套610万元的房源，该小区在2021年3月的时候，此类房源成交价达到1000万元。

这是个例还是普遍现象呢？蜂鸟家园房价下降的原因是什么？在目前市场状况下，买卖双方的心态又有哪些变化？

据万柳区域经纪人介绍，自11月份以来，业主开始降价换量，蜂鸟家园已成交4套房子。新京报记者张晓兰 摄

降价换量，蜂鸟家园11月已成交4套房

在北京二手房市场中，由于海淀区、西城区和东城区具有丰富的中小学教育资源，从而成为二手房交易的热门区域。不过，近年来，随着入学政策不断地调整，拥有优质学校资源的二手房效应逐步减弱，“东西海”三区的二手房价值逐步回归居住属性。

海淀万柳中小学资源尤其丰富，片区内有中关村三小等知名学校，此前二手房市场一直坚挺。连日来，新京报记者走访海淀万柳区域，发现该片区的二手房价值逐渐回归理性。

作为万柳区域的典型代表楼盘，蜂鸟家园多数房源为50平方米左右小户型，按照80%的得房率计算，实际使用面积在40平方米左右。该小区的二手房因为面积小、总价低受到购房人的追捧。不过，今年以来，其二手房的价值也回归理性。究其原因，该小区挂牌房源量升高是一大原因。

据北京中原万柳战区蜂鸟家园分行店长霍叶东介绍，蜂鸟家园小区共有1286户。在正常市场状况下，库存量为50套左右。市场较好时，库存量仅有25套左右。而目前，蜂鸟社区的在售库存量已突破120套，这意味着几乎每个单元每层楼均有在售房源，在售库存量突破历史新高。

据贝壳平台显示，目前，蜂鸟家园在贝壳上的挂牌房源量为69套，小区二手房均价为157854元/平方米。

从成交情况来看，新京报记者走访了解到，截至11月26日，蜂鸟家园自今年11月以来成交了4套住宅，成交总价均在610万-650万元之间，面积为45.5-51.8平方米，其中3套集中在11月初成交，1套则是在11月19日成交。

霍叶东表示，正常情况下，蜂鸟家园每年成交量为80-100套房子，平均一个月成交7-8套。其中，旺季每个月可能突破10套，淡季每月至少也有2-3套。但是，在今年10月份，蜂鸟家园仅成交了2套房子。自11月份以来，由于业主开始降价换量，所以截至目前，蜂鸟家园已成交了4套房子。

博弈明显，买卖双方上演“拉锯战”

值得一提的是，在上述成交的4套住宅中，有一套610万元成交的房源，在不久前引发市场较大关注。有网友在公共平台表示，该小区在2021年3月的时候，此类房源成交价达到1000万元。两年多时间，价格下跌近400万元。

对于这一说法，万柳区域一中介门店经纪人并不赞同。这位经纪人表示：“2021年上半年，蜂鸟家园二手房的成交总价为900万-970万元，其中只有一套房源成交价是超过1000万元的，拿目前的最低价与之前的一个最高价对比，没有意义。”

实际上，之前这些小户型房源涨价的主要因素就在于其学区优势，而同小区单价差额较大，主要在于入学名额是否被占用。近年来，随着入学规则不断调整，学区房价格泡沫被逐步刺破，价值也逐步回归至居住属性，其热度褪去降价也很正常。

霍叶东认为，2021年3月，蜂鸟家园二手房成交价确实可达1000万元。近年来，蜂鸟家园的价值逐步回归理性。上述该房源今年正常市场价为800万-850万元。不过，最近一段时间，万柳片区二手房价格呈现下跌趋势，因而陆续降到600多万元。

“正是这套610万元成交的房源引发市场较大的连锁反应。业主均不想以低于610万元的价格出售房子，但有意向的购房人则把这套610万元房源的总价当成了市场价，甚至还想在610万元的价格基础上再降低5%-10%，这导致目前蜂鸟家园小区买卖双方博弈明显，成交较少。”霍叶东如是说。

万柳区域另一家中介公司经纪人指出，考虑到蜂鸟家园的购房人一般主要看总价，总价较低的房源符合购房人心理预期的才能成交。“600多万元的成交价，其实并不夸张。11月19日，蜂鸟家园成交了一套51.8平方米的房源，总价650万元，业主包个税，单价为12.54万元，这才是11月以来成交4套房源中单价最低的。”

上述经纪人表示，目前，蜂鸟家园共有6套700万元以下的房源挂牌在售，接下来的成交价可能还会接近600多万元。

万柳区域部分业主选择下架房源

除了蜂鸟家园，万柳区域其他小区也不例外。新京报记者走访了解到，目前，万柳区域其他小区的二手房价格也有所下滑。以万泉新新家园为例，截至目前，该小区在11月成交了4套房源，其中一套近290平方米的五居室，降价较明显。该房源报价为4800万元，最终以3780万元成交。

据当地经纪人反馈，今年2-3月份，万泉新新家园成交价为2950万元的房源，10月份类似房源成交价约2780万元。进入11月份，类似房源成交价降至2600万元左右。此外，另一套58平方米左右的房源，在今年3-4月份成交价格为830万元左右，10月份成交价仅600万元。

时至11月第四周，不少经纪人反馈，市场不如本月第三周。在购房人方面，其心理预期比第三周再次下跌10%左右，除非是较便宜的房子才肯出手。而在业主方面，不少业主不愿意降价。“我们倒是谈了不少客户，但有些业主选择下架房源，不再出售，有些业主则不愿意降价太多，导致双方价格还在博弈。” 万柳区域一门店经纪人表示。

“预计接下来，小户型房源，尤其是学校资源较好的小户型，价值会逐渐回归。” 万柳区域另一家中介公司门店经纪人指出，目前，万柳区域其他小区如怡秀园、新起点嘉园二手房，以及其他区域以“老破小”为代表的二手房，成交价格均有所下滑。

“当下，万柳区域二手房价格有所下降是不争的事实，改善型房源才是一大趋势。此外，尽量避开‘老破小’学区占坑房也是一大趋势。不过，无论学区怎样变化，万柳区域的房价还是比其他地段高一些。”万柳区域一门店经纪人表示。

业内：挂牌量大导致房价“竞低”

针对目前北京二手房市场的特点，合硕机构首席分析师郭毅认为，当下，北京二手房市场处于下行通道。其主要原因在于，北京二手房市场目前面临较高的挂牌房源量，其中包括大量位置较偏远、价值不高的“老旧小”。而较大的挂牌房源量，就会形成需求不足、去化周期拉长以及房价上出现相互“竞低”的状态。

“以蜂鸟家园为例，如果同户型、同面积的房子挂牌房源量较多，那必定会造成哪套房子价格最低，哪套房子就能先卖出去的情况，由此变成价格维度上的恶性竞争。因此，较高的挂牌房源量，要实现很好地去化，才能稳住价格。”郭毅如是说。

在此背景下，郭毅建议，对业主而言，如果房子品质较好，位置、地段条件也不错，可以不用太着急在目前这一时间段流通、变现，毕竟当下政策端也给出一些积极宽松的信号，加上北京楼市的基本面没有问题。如果房子本身存在较大瑕疵，比如位置差、“老破小”等，则可以选择出手。因此，业主需要基于房子情况及自己对资金的使用安排和规划，来决定是否要在这一时间段以低价出售房源。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 赵琳