“新政实施后，南京不仅取消了限购，还有购房补贴。通过多方比较，我在10月底出手买下一套70多平方米的两居室，作为婚房。”即将结婚的小峰（化名）说。
小峰是近期南京刚需出手购房的一个缩影。
11月27日，据“南京房产微政务”微信公众号披露，继9月7日南京在同类城市中率先发布实施促进房地产市场发展的六项新举措后，南京市新建商品房日均认购量和二手房日均网签量分别较之前提升51%和10%。
那么，此次新政实施后，南京房地产市场呈现哪些新特点？未来南京楼市走势如何？
放开限购对周边三四线城市产生“虹吸效应”
进入下半年，小峰就准备在南京购买婚房。与很多刚需客群一样，小峰不仅考虑新房，也将二手房列入考虑范围内。小峰坦言：“近两年，南京二手房降价幅度较大。虽然新房有更好的品质、更新的楼龄，但是相比较而言，二手房性价比更高，而且是所见即所得。通过多方比较，我在10月底出手买下一套70多平方米的两居室。”
在南京链家西堤国际店商圈经理李飞看来，南京实施各项楼市新政以来，成交量出现了比较明显的回升，尤其是9月南京放开限购后，对周边三四线城市购买力的释放产生了一定的“虹吸效应”，对二手房和新房市场均有明显的推动。
今年9月7日，南京发布促进房地产市场发展6项最新举措。这是南京市在8月4日发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》政策措施基础上，再度推出的房地产市场调控举措。根据新政，包括玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明，此举也意味着南京市自此全面解除了限购。此外，南京还为激活当地房地产市场拿出了“真金白银”。例如，对于在江北新区、江宁区、浦口区等新六区以及栖霞区、雨花台区部分区域购房的，给予不低于合同总价的1%的购房补贴；实施“卖旧换新”补助，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予不低于合同总价0.5%的补助。
“在补贴方面，江宁区最高4%，江北自贸区最高11.5%，使部分处在犹豫徘徊状态的客群果断入市。此外，开发商的优惠叠加政府补贴，实际降低了买家的首付，让不少本来摇摆南京和老家的外地购房者进入南京市场。”李飞如是说。
据李飞介绍，取消限购主要利好首次入市的刚需群体。这部分客群进入南京房地产市场，一部分选择购买新房，另一部分则选择购买二手房。一些卖掉二手房的业主，通常往主城区、内环置换。从数据来看，新政引导了房地产市场的良性发展。
10月开发商加大推盘，新房认购量上升
在政策利好的刺激下，开发商也纷纷加大推盘力度。同时，各新房项目借政策东风，在国庆节、“双11”等节点，推出各种优惠活动吸引购房者，比如“换新购”和“卖旧买新”，从而促进交易。
南京当地一位房企人士表示，新政实施后，南京市场总量提升，当前市场情况确实要优于年中的低位。其中，本轮政策落地后，刚性购房需求被激发，六合、高淳等远郊片区成交量翻倍。
据中指研究院统计显示，今年国庆假期，各个项目适时推出多项活动，吸引了大量购房者来访，10月上旬南京房地产市场整体表现尚可；但因为整体大形势没有根本性好转，购房者信心仍不足，进入中下旬后市场有所降温，项目来访量有所下降。在新房方面，麒麟板块的纯新盘仁恒云谷世纪首次开盘，吸引了393组客户摇号，综合中签率23.4%，去化近8成，成绩表现非常亮眼。
在二手房方面，新增挂牌量保持稳定。受到挂牌房源差异的影响，挂牌价出现一定程度波动。整体来看，业主报价仍相对理性，诚意较高，让价幅度也相对较大。
在此背景下，11月27日，“南京房产微政务”微信公众号发文称，9月7日南京在同类城市中率先发布实施促进房地产市场发展的六项新举措。新政实施以来，南京市新建商品房日均认购量和二手房日均网签量分别较之前提升51%和10%。10月份，南京全市新建商品房实现认购72万平方米，环比增长2.4%、同比增长12.7%，持续保持增长态势；二手房成交82万平方米，环比增长13.9%、同比增长32.2%，其中二手住宅日均成交约270套，持续保持高位水平。
李飞表示，目前接触的成交客群，基本上可分为三类，第一类是刚需客群，因自住、婚房等比较刚性需求来购房；第二类是卖掉房子的置换业主，这类业主自己的房子卖掉后，基本上也会在短期内重新购入新房；第三类是因为南京各板块推出优质新房，加上当下新房比前几年有更好的首付条件和优惠政策，从而吸引不少客群选择在目前相对温和的市场下新购置房产，或优化房产配置。
11月楼市复苏势头有所回落
进入11月，南京楼市的复苏势头有所回落。钱先生是李飞接触的一位置换客户。11月份，钱先生将名下一套房子出售。虽然他有置换需求，但他依然并不着急出手，准备再观望一段时间。
“目前，像钱先生这样持币观望的客户不在少数。”李飞指出，近期，购房消费人群趋于理性，购买力的释放是一个较为长期的过程，如果某个楼盘价格居高，就会暂缓成交，客群会流向附近有更高性价比的楼盘。而在二手房方面，相比9月新政之前，11月二手房成交量有一定的增幅，成交价也比较稳定，但略微有所下降。
南京当地一位房企人士表示，经过观察，目前南京楼市尚未“自下而上”地形成传导，反而主城六区总价250万元以上的房源市场有点低迷，甚至出现了价格下降的现象。而且，二手房对新房市场的冲击力度较大。2023年（截至目前），南京二手房市占率超过60%，为历史上首次超过新房。此外，近期新房市场均价维持在2.75万元/平方米左右的水平，这意味着房价追涨的行情已经结束。
据同策机构统计数据显示，11月份，南京楼市有所回落，政策的实际效果有所下降。截至11月27日，南京新房库存超9万套，去化周期达26个月。“由此可见，新政对南京市场有一定的积极影响，但时效性较短。进入11月后，新房成交有所放缓，库存量上升，楼市压力仍然较大。”同策研究院研究总监宋红卫说。
在此背景下，开发商拿地积极性也有所减弱。11月25日，南京取消土地限价后的首场土拍落下帷幕，此次公开亮相的9宗涉宅地块全部以底价成交。具体来看，9宗地块总面积28.5万平方米，分布于溧水区、六合区、建邺区、栖霞区、秦淮区等区域，总成交价55.07亿元。宋红卫表示，从此次土拍来看，9宗地块均以底价成交，且均为国企拿地，凸显了楼市的压力以及未来信心不足，预计高端市场降温是南京四季度楼市的新特征。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 柳宝庆
