从2023年年初“小阳春”下的“千人摇”，到下半年新房成交下行、二手房房价下滑，再到政策刺激下成交量回升，上海楼市在这一年呈现出“前热后冷”的市场特征。
据上海链家研究院统计，2023年，上海新房市场共有十二批次房源集中供应入市，总计集中供应315个项目，集中供应套数约8.64万套，供应面积977.4万平方米。2023年，上海全市累计成交金额6050亿元，同比下降7%，成交套数79742套，同比下降11%。
那么，如何看待这一年上海楼市的表现？2024年，上海楼市又将如何走？
上海新房、二手房冷热不均
从量来看，据克而瑞发布的数据显示，2023年上海住宅市场最终成交金额约6086亿元，是仅次于2022年的新房成交大年。
由于成交金额受到单价和供应结构影响，所以，从成交面积这一指标来看，据上海中原地产提供数据，2023年，上海新房住宅成交面积919万平方米，同比减少9.92%。“虽然同比有所减少，但是从历史上来看，这一成交面积还是处于历史的较高位。如果能超过千万平方米，就是交易大年的状态，但超过900万平方米也说明新房市场还是活跃的。”上海地产资深分析师卢文曦表示。
从价格来看，上海新房成交均价还是保持了同比增长的态势。2023年，上海新房市场套均总价759万元，同比增长4%；成交均价为68039元/平方米，同比增长3%。
从2023年的成交结构来看，“刚改”的成交量上升，纯刚需项目成交量下降。据上海链家研究院统计，90-110平方米的占比增加较为显著，达到60%，较2022年增加了9个百分点；70-90平方米的占比下降，占比至11%，较2022年减少了6个百分点；110-140平方米的占比下降至13%，同比减少了4个百分点。从总价段来看，400万-600万元的占比增加较为显著，占比31%，较2022年增加了5个百分点；400万元以下的占比下降。
从触发积分情况来看，上海新房市场“前热后冷”的特征也较为明显。2023年，上海全年共计78个项目触发积分，其中，1-4批次触发积分项目较多，平均认购率也比较高。
受去年年初“小阳春”行情影响，上海2023年一批次新房最为火爆，25盘中共有15盘触发积分，占比高达六成，同时该批次平均认购率远超200%，也是所有批次中表现最为亮眼的。后续市场热度下行，大多数楼盘难以触发积分。5-6批次恰逢五六月楼市淡季，市场遇冷明显，平均认购率骤降，触发积分项目数量也明显减少。7-8批次凭借“认房不认贷”新政利好，数据小幅回暖，平均认购率突破100%，触发积分项目数量有所上涨。
卢文曦表示：“2023年上海新房市场表现优于二手房表现，前热后冷，在下半年‘认房不认贷’等利好政策出来后，新房市场受到政策刺激更大，表现更为明显。”
而从二手房市场来看，2023年上海二手房冷意比较明显，房价呈现下行趋势。据中指研究院显示，2023年1-11月，上海二手住宅成交套数总计约15.44万套；价格方面，部分卖家因售房意愿迫切，房屋挂牌价格降幅较大，上海二手住宅价格整体继续下调，11月环比下跌0.71%，跌幅较10月扩大0.45个百分点。同时，国家统计局数据也显示 ，11月，上海二手房房价指数环比下降1.5%，同比下降3.3%。
“2023年上海二手房成交量一个月平均1.5万套，刚刚过及格线，表现不太理想，也难以支撑价格，所以二手房价格是有明显下行的，尤其是4、5月份二手房房价有加速下行的趋势，9月份在政策刺激下，成交量有所上涨但持续时间并不长，四季度价格也有明显的下跌，市场情绪较弱。”卢文曦表示。
沪上“三剑客”：“招保万”新格局
据克而瑞上海发布，房企在上海全口径销售额排名前三位分别为招商蛇口、保利发展、万科，分别对应销售额为645.57亿元、554.84亿元和315.09亿元。
对比2022年的排序，除了招商蛇口仍然位居第一外，保利发展和万科都是2023年才实现“逆袭”。其中，保利发展从2022年的第六位前进至第二名，销售额为554.84亿元。万科则从第十名上升到第三名，销售额从2022年的210.25亿元涨至315.09亿元。而万科上一次在上海市场排名前三还是2020年。
招商蛇口在上海目前还是处于绝对优势地位，无论从销售额还是拿地金额上都遥遥领先。同时，招商蛇口和保利发展之间的竞争更趋激烈。2023年，在上海土地市场上，招商蛇口以176.91亿元的权益拿地金额排名第三，且拿地数量还是第一，共斩获了6宗地块；保利发展也以近百亿的拿地金额拿下5块地。
此外，销售排行榜前五名除了“招保万”外，还包括华发股份、象屿地产。而2022年排名前五名的房企分别为招商蛇口、仁恒置地、金地集团、融创中国和华发股份。由此看出，仁恒置地、金地集团、融创中国相比于2022年有所退步。
此外，万科、中海、华润置地在蛰伏3年后复出在沪上拿地。从拿地宗数来看，招商蛇口、保利发展、华润置地拿地最多，分别拿地6宗、5宗和5宗。从拿地金额来看，华润置地、中海地产拿地金额最高，分别为244.4亿元和240.2亿元。由此可以看出，中海、华润置地未来也将参与到排行榜激烈的竞争中。
据克而瑞统计，2023年排在上海市场销售前十的还有上海地产、中国铁建、绿城中国、金地集团和陆家嘴集团，销售金额分别是281.29亿元、225.95亿元、208.21亿元、197.29亿元和184.22亿元。
“2023年，万科、中海、华润置地在此前的‘围标事件’后恢复了拿地资格，这三家企业的势头比较猛，补仓意愿强烈。未来，上海市场上，招商蛇口、华润置地、保利、中海这些房企的拿地投入将保持在第一梯队，第二梯队就是地方国企如华发、象屿、建发等。”镜鉴咨询总监张宏伟表示。
“招商蛇口、保利这两家企业一直处于上海领先地位，拿地多，地块也比较优质，去化压力不大，都是热盘，另外，华发也是后来居上的。从企业来看，在头部的几乎都是国企央企，类似绿城、龙湖等龙头民营房企目前势头还比较弱。”卢文曦表示：“招商、保利、万科的龙头格局还是比较稳定的，华润置地、中海等虽然补仓意愿激烈，但是逆风翻盘还是有些难度，也需要时间。”
业内：上海今年或迎“修复性”行情
克而瑞研究中心认为，根据上海土地出让节奏和质量，预计2024年的供应量缩减20%，根据市场反应，后续五大新城有望试点放松限购，中小套型限制也有望松动，以助力城市改善需求。
张宏伟预计：“2024年，预计在春节后的3、4月份还会有新一轮政策刺激，目前的政策刺激力度尚不够。在受到经济大环境的影响下，2024年上半年楼市还是会有波动行情，到下半年逐渐趋于稳定。”
“2024年楼市有一定的转机，但是考虑到市场环境和情绪等预期并不高，预计上海楼市会处在持续的修复性行情中，不会有高涨，也不会比去年有较大差距。”卢文曦预计。
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 赵琳
