2024年全国两会召开在即，第十四届全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫打算向大会提交“建议取消商品房预售制度”的议案。他在接受新京报记者采访时表示，当前商品房预售制度给购房者施加过多风险，也给政府带来高昂管理成本，还助长房企采取高杠杆、高风险开发模式，在商品房市场进入存量时代的背景下，取消该制度会有利于保护购房者的合法权益，降低政府的管理成本和系统性金融风险。
第十四届全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫。受访者供图
环境出现变化：商品房市场已到存量时代
商品房预售制度是指就已符合预售条件但尚未竣工的商品房，房地产企业与购房者约定，购房者交付预售款项，在预售商品房项目竣工后拥有所购房屋的一种商品房交易制度。该制度较早出现于我国香港。
“当时，我国内地住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍存在资金短缺、商品房供应量不足等情况，于是借鉴我国香港地区房地产业的成功经验，在1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确规定了商品房预售制度的实施方案，这份方案的提出标志着我国商品房预售制度正式形成。”朱征夫说。
他认为，商品房预售制度在我国房地产行业发展历史进程中起到了一定的积极作用。但预售制度施行近30年来，其负面效应日益凸显。尤其自2021年以来，数十家大型房地产企业相继发生债务危机，接踵而至的是全国各地出现大量房地产项目停工的现象，各地政府不得不忙于“保交楼”；同时，商品房建设已经走过高速增长期，进入存量时代。在这种背景下，应当考虑取消商品房预售制度。
预售制度弊端：让购房者一方担风险
为何提出这样的建议？朱征夫认为，在现有商品房预售制度下，购房者承受了巨大的单方面风险。商品房预售买卖双方风险存在严重的不对等。房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约，给个人生活造成影响。
“此外，根据现行规定，商品房预售项目应当在指定的监管银行开设专用账户，购房者支付的预售房款应当存入该账户。该账户由政府管理机构、监管银行与房地产企业三方共同监管。但在实践中，预售资金往往未能按照规定进入银行的监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金，监管账户形同虚设。”他说。
2023年6月24日，民众在北京一商品房项目售楼处查看楼盘沙盘。蒋启明 摄/IC photo
朱征夫认为，预售制度还助长了房企高杠杆、高风险的开发模式。我国内地商品房预售制度的规定相较于香港地区而言相当宽松，很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此可不断去滚动资金。一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂，工程烂尾项目搁置，不仅给地方政府带来很大压力，也给普通购房者造成了极高的风险和严重的后果。
当然，这也增加了政府管理成本。商品房预售制度的平稳运行需要各政府部门对预售的整个过程建立完善的预售监管机制，并且要求相关部门在各个实施阶段都严格履行相应规定。相较于现房销售，商品房预售对政府的行政能力和跨部门协调能力提出了更高的要求，额外增加了政府管理成本。
“房地产的资金风险最终会转嫁给金融系统，可能引发系统性金融风险。商品房预售中，由于涉及的购房者人数众多且预售金额较大，房地产企业的违约行为不仅会严重损害购房者的合法利益，也会削弱提供贷款银行的经营能力，造成银行不良资产率升高，市场流动性降低，严重的话，可能导致系统性金融风险。”朱征夫说。
取消预售制度利好：降低系统性金融风险
朱征夫认为，取消商品房预售制度之后，首先会有力保护购房业主的合法权益。购房者不仅不用承担商品房项目烂尾的重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险，而且由于购房者购买的商品现房看得见、摸得着，将切实满足普通购房者买得放心、用得舒心的刚性和改善性住房需求。
另外，还会催生优质房地产开发企业。他认为，预售制度一旦取消，会迫使小开发商进行重组整合，充裕自身资金，市场主体将更优质，行业集中度和行业规范性大大提高，楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低。资金雄厚、技术过硬的优质房地产开发企业将成为市场竞争的主力。
“同时也会减轻政府监管压力。在商品房现售制度下，实现公开、公正、公平交易，商品房预售制度下的烂尾等情形几乎不会发生，能够有效减轻地方政府的压力，也有利于地方政府相关部门集中精力做好其他服务与监管等工作。”朱征夫说。
他认为，取消商品房预售制度会降低系统性金融风险。对银行而言，担保物由期房变为现房，融资杠杆门槛提高，担保物更集中可靠，银行坏账风险降低。对于整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低也有利于减少系统性金融风险的发生。
新京报记者 赵利新
编辑 陈静 校对 张彦君
