日前，北京多位读者向新京报记者反映称，2021年9月份，其购买了大兴区正商杏海苑项目住房，合同约定房屋应于2023年9月30日前交付，但实际延期交付。更让购房人没有想到的是，开发商北京上瑞置业有限公司（下称“北京上瑞置业”）不仅单方面强行用物业费冲抵违约金，还要求业主须预缴14个月的物业费方能收房。而一些接受上述条件收房的业主发现，房屋还存在卫生间渗水、瓷砖空鼓、窗户装歪了等质量问题。

目前，部分业主还在向有关部门反映情况，后续视情况再决定是否起诉开发商。

值得关注的是，开发商用物业费抵扣违约金是否合法？能否要求业主预缴14个月物业费？房屋质量问题又能否得到解决？

“用物业费抵扣延期交付违约金”

“想要收房先预缴14个月物业费。”日前，正商杏海苑的购房人罗镇（化名）向新京报记者反映，自己于2021年9月与开发商北京上瑞置业签订购房合同，购买了该项目一套住房，买卖双方在购房合同中明确约定，开发商应当在2023年9月30日前向购房人交付所购买的房子。结果，开发商未能交付房子，而后通知购房人于2023年10月16日验房，并于当月18日收房。令很多购房人没想到的是，办理交付事宜的工作人员要求业主须预缴14个月的物业服务费，即预缴2023年10月18日到2024年12月31日的物业服务费。

罗镇等多位购房人还告诉记者，很多业主都不能接受开发商的此类要求，因为开发商已经违约，延期交付房子18天。“按照合同约定，如果开发商逾期交付房子，应按日计算向购房人一方支付全部房价款万分之二的违约金。”据罗镇介绍，当初在购房合同中确实有约定，购房人在入住前，应当与银行、开发商签订前期物业服务费托收协议，按照上述费用标准，在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费，但在实际预缴物业费时，业主们并未看到“业主一卡通”，而是直接向物业公司转账缴纳物业服务费。

购房合同截图。受访者供图

“更让人不可接受的要求又出现了，开发商竟然单方面要求用物业费及车位代金券抵扣延期交房违约金。”正商杏海苑项目赵良（化名）向记者介绍，自己购买的是建筑面积约90平方米的住房，房屋单价2.9万元/平方米，支付总房款为261万元，总房款的万分之二就是522元。开发商逾期交付18天，按照合同，开发商应当向赵良支付9396元延期交房违约金。

然而，在实际交房过程中，开发商要求先将违约金统一用10个月物业费、车位或储藏室购买抵用券抵消，再让业主补齐剩余的款项。以赵良遇到的情况为例，物业服务费为3.76元/平方米/月，每月的物业服务费为338.4元，10个月就是3384元。按此计算，开发商还应当向赵良支付剩余的约6000元延期交房违约金。但开发商未用现金支付违约金，而是要用一张1.88万元金额的车位或储藏室购买抵用券抵消这剩余的6000元钱，且该抵用券在2024年1月31日之后失效。根据不同的购房面积，有不同的车位或储藏室购买抵用券金额，比如购买79平方米房子的，物业公司给业主17748元的抵用券金额。

对此，赵良等多位购房人认为，由于业主们刚收房，对小区物业服务水平尚不清楚，不能保证对前期物业公司是否满意，后续还可能出现更换物业等情况，更不一定使用车位或储藏室购买抵用券。所以，开发商用物业费和车位抵用券抵扣延期交房违约金既不合理也不合规。此外，根据《北京市物业管理条例》第二十二条规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。所以，物业公司收取交房当月的物业服务费是不合规的。

2023年10月18日、19日，有购房人在人民网“领导留言板”反映了上述相关情况。10月25日、26日，大兴区城市管理指挥中心回应称，大兴区住建委表示，关于购房人反映的问题，实际可归结为反映正商杏海苑项目赔偿方案不合理的问题，属于买卖双方民事纠纷，区住建委已要求开发企业积极与业主协商，如协商不成可通过司法途径解决。对于延迟交房问题，依据合同里相应的条款，可与开发企业协商沟通解决，协商不一致可按照合同约定通过司法途径解决。

新京报记者通过天眼查系统获悉，北京上瑞置业的主要控股股东为河南正商集团。为进一步了解上述情况，记者以购房人身份多次与该集团取得联系。日前，河南正商集团相关工作人员回应称，会对上述问题进行汇总上报，如果有进展再作回应。

随后，新京报记者以业主身份与大兴正商杏海苑项目前期物业服务方河南兴业物联网管理科技有限公司北京分公司（下称兴业物联）取得联系，相关工作人员回应称，在交房时，确实统一预收14个月零12天的物业服务费。其中，开发商延期交付违约金统一先用10个月的物业费抵消，剩余的违约金再以车位或储藏室购买抵用券抵消。如果业主不同意抵扣方案，一般只能通过诉讼解决。对于收取交房当月剩余天数物业服务费问题，目前无法解决。

3月12日，新京报记者再次就此事与该小区物业负责人取得联系，对方回复称，目前正在稳步推进中，暂无明显变化。

“收房后发现房屋存在质量问题”

由于部分业主着急入住，已按照开发商的要求抵扣和预缴了物业费，然而，他们收房后发现房子存在多处质量问题。为证明房屋存在质量问题，另有业主已经申请第三方机构对房屋进行了查验，根据第三方机构出具的《房屋查验报告》显示，其房屋存在木地板软塌、墙面裂纹等多项问题。

正商杏海苑项目业主收房后发现卫生间墙体出现严重渗漏。受访者供图

第三方机构出具的报告。图/报告截图

2023年10月、11月份，又有购房人在人民网“领导留言板”反映，正商杏海苑不仅要求预缴14个月物业费，而且还不保证预验房环节发现问题的解决。购房人在预验房过程中发现，项目未达到交付标准，仅一户就出现多项问题，其中包括卫生间漏水渗水、瓷砖空鼓、窗户装歪了等情况。

同年10月份，大兴区城市管理指挥中心回应称，关于验房维修问题，大兴区住建委已要求开发公司切实履行保修义务，依据规范要求及时维修。11月21日，@北京12345回应称，经大兴区住建委核实，市民反映的问题该委已要求开发企业高度重视，及时组织维修，目前正逐项维修中。

对此，日前河南正商集团相关工作人员回应称，会对上述问题进行汇总上报。此外，兴业物联相关工作人员表示，现在正在组织维修，如果业主发现需要维修的问题，可以与管家联系。

律师：以违约金冲抵物业费属变相违规

那么，以违约金冲抵物业费是否合规？对此，北京英琪律师事务所主任夏广域律师认为，上述购房人所反映的预收取物业服务费及延期违约金等问题存在两个法律关系。一是开发商和购房者基于商品房买卖合同建立的商品房买卖关系，如果开发商逾期交房，应根据商品房买卖合同等支付逾期交房违约金；二是前期物业公司与业主之间基于物业服务合同建立的物业服务合同关系。也就是说，支付延期交付违约金与支付物业费系两个不同的法律关系，物业公司并非商品房买卖合同的当事人，与延期交付无直接关系。根据《民法典》等相关规定，物业公司需要通知业主，然后将物业费债权转给开发商，开发商与业主之间才可以就债权债务进行抵消。

夏广域强调，开发商单方面用违约金冲抵物业费，没有法律依据，实质上是强迫业主同意接受此抵扣办法。从另一方面考虑，如果业主对物业服务的质量有异议，或对物业费的缴纳方式和数额存在争议，双方很难就抵扣数额达成一致，此种情形下，开发商直接以物业费抵扣违约金的方式也是不合理的。

实际上，相关规定禁止物业公司一次性收取一年以上的物业费，以违约金冲抵物业费同样属于变相违规。因此，购房人在面临此类要求时，有权拒绝签订相关协议或拒绝收房，向政府部门进行举报，并通过法律途径追究开发商逾期交房责任。

此外，对于业主提出的房子所存在的渗水、开裂等问题，夏广域建议，业主可以在搜集保留相关证据的同时，向政府主管部门进行反映，尽量寻求行政方面的救济。另外，业主们还可以就此类问题提起司法诉讼解决。

新京报记者 张建

编辑 杨娟娟 校对 王心

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