4月10日，北京市住建委官网同时发布《北京城市更新条例》三大配套文件，将于5月10日正式施行，涉及统筹主体确定、项目库管理及专家委员会管理。

今年的政府工作报告提出“稳步实施城市更新行动”的任务。作为首个“减量发展”的大城市，北京城市更新类型多、数量大、周期长、相关主体多等特点。自去年《北京市城市更新条例》施行后，如何通过释放政策红利赋予更新动力成为关键。此次出台的三大配套文件，对于北京城市更新有何推进作用？又将如何吸引社会资本的参与？

《统筹主体办法》：

统筹主体利于平衡利益、吸纳资本

在愿景集团副总裁、九源（北京）建筑顾问有限公司总经理江曼看来，今天发布的三大文件都是《北京城市更新条例》具体推进实施的配套性文件。《北京城市更新条例》是纲领性文件，它是北京城市更新工作的顶层设计，所以势必还会出台一系列指导具体实操的配套文件。

其中，《北京市城市更新实施单元统筹主体确定办法（试行）》（简称“《统筹主体办法》”）明确了北京市城市更新实施单元统筹主体的确定路径，重点解决“谁能当主体”“谁来确定主体”“如何确定主体”“主体能干什么”“如何监督管理”5个方面的问题。

《统筹主体办法》也是北京市首次在立法中明确，可以将区域综合性更新项目或者多个城市更新项目，划定为一个城市更新实施单元，统一规划、统筹实施。目的在于加大对统筹主体政策支持力度，激发市场活力。

据首佳顾问咨询（北京）集团有限公司首席分析师陈洁琼介绍，城市更新实施单元中，往往会涉及“城中村+老旧小区改造+基础设施+街区更新+公共空间+工业区更新+城市综合运营”中两种及以上更新组合，需要实施主体具有较强的项目、资金和资源统筹能力，灵活运用多种投资合作模式，实现总体目标。

从北京实践来看，例如东城区隆福寺文化街区项目、朝阳区朝外大街沿线提升项目、石景山区模式口历史文化街区项目等都是区域综合性项目，整合保护性修缮改造、环境整治、补齐现代都市功能、增设社区交往空间等需求于一体，就采用了实施单元统筹主体的模式开展城市更新。

陈洁琼认为，划定城市更新实施单元可突破“就项目论项目”传统局限，有利于在较大范围内，通过“项目捆绑、以丰补歉、以肥补瘦”的方式，统筹实现经济利益平衡，充分吸纳社会资本参与。同时也可通过“留改拆补治建”相结合保障公配落地和基础设施完善，规避规划指标统筹难、改造零散、公服配套不齐、产业集聚效应差等问题，有利于发挥存量建筑更大价值、促进规划指标统筹平衡、完善片区功能配套。

值得关注的是，《统筹主体办法》明确了区政府根据城市更新实施单元的实际情况，综合考虑实施单元范围内物业权利人、相关权益主体需要，明确统筹主体应当符合的基本条件。鼓励引入规划设计和策划运营能力强、公共关系处置经验丰富、商业信誉突出的专业企业，通过采取与物业权利人联营、合作、入股等多种方式，实现资源整合和权责明晰，推动项目高水平策划、专业化设计、市场化招商、企业化运营。

对此，陈洁琼认为，此举意在建立“一家统筹+多家参与”的“投、建、管、运”一体化城市更新联盟机制，全面解决城市更新工作中“意愿、设计、建设、运营、管理”全周期需求，通过片区统筹运营的方式，对产业、商业、公服、物业等各方面的片区整体运营，全面串联片区人口资源、产商资源、公共服务资源，提升全域价值。

在陈洁琼看来，未来，城市更新实施单元或将形成“一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理”的长效机制。通过多方参与、多元协同，形成“投资+设计+改造+运营服务”一体化生态，实现自造血、自运营的长效模式，有助于提升社会资本参与城市更新的积极性。

《项目库管理办法》：

入库项目闭环管理，享受多项政策支持

“在城市更新提出‘留改拆’后，增量扩张模式的城市更新陷入了困局。社会效益好、改造难度小的项目逐步消化，原有政策红利逐步减弱，面临规划难统筹、资金难筹措、收益分配难协调、历史遗留难处理等问题，各地在积极寻求转向、探索城市更新从开发向运营转型。两种模式如何兼容，需要通过试点实践，建立从顶层到底层的机制、规范和路径。先实践、再统一或是城市更新政策体系建设一大特点。”陈洁琼表示。

为了支持北京市城市更新项目的谋划、生成和实施，加强政策支持，优化实施程序，规范建设管理，北京此次出台了《北京市城市更新项目库管理办法（试行）》（简称“《项目库管理办法》”），明确采取闭环管理，即“更新意愿和项目征集——储备项目库——实施项目库——编制计划——审批实施——项目出库”管理体系。

在支持力度方面，城市更新项目纳入储备项目库后，各区政府、区城市更新主管部门及行业主管部门将提供“靠前服务、联合会商、专家咨询”等专项服务保障，推动项目孵化、生成和实施。纳入计划的项目可享受建筑用途混合、综合确定土地价款、提前勘察设计招标、信贷及住房公积金等各项政策支持。

值得关注的是，纳入计划的项目视同完成“多规合一”平台初审，实施主体即可开展实施方案编制工作。方案通过联审后，与“多规合一”平台实现有效衔接。

在业内人士看来，《项目库管理办法》理顺了城市更新项目库运行机制，并与现行审批机制无缝衔接，实现了支持引导北京市城市更新项目的生成、实施与运营，加强服务保障、优化实施程序、规范建设管理等功能。

《专委会办法》：

“最强大脑”赋能，提供技术、智力支持

城市更新涉及土地及规划、城市设计、建筑设计、工程建设、产业研究、市政交通、风景园林、生态环境、城市安全、历史文化、社会治理、金融投资、政策法律和咨询策划等多个专业领域，需要各方面专家的“最强大脑”提供技术支撑和智力支持。

为此，《北京市城市更新专家委员会管理办法（试行）》（简称“《专委会办法》”）明确了专家的职责、权利及义务等内容。文件明确指出，专家委员会专家要为北京市城市更新重大决策和重要工作提供专家论证和决策咨询；为城市更新的重要政策制定、重大规划编制、重要文件出台进行专业论证；对重大城市更新项目提出咨询意见；对北京城市更新中的重大问题进行调查研究，积极建言献策；每位专家每年至少完成一份专项报告。

前瞻：

继续打造城市更新政策“工具箱”

整体来看，江曼认为，这次出台的三个配套性文件都是试行的管理办法，所涉及的方面都非常具象，比如更新实施单元统筹主体的确定、项目库的管理、专家委员会的管理等。越具象，针对的对象范围越小，其可执行性也就越强，政策的颗粒度越细。之前的很多更新政策也有很好的出发点与导向，但是一旦到实际项目推动中就会发现，很多政策因为颗粒度不足，还是和现实脱节，无法支撑实际项目的推进。以统筹主体的确定为例，可以看到统筹主体强调具备复合且多元的能力，比如规划设计、策划运营、公共关系、商业运营等，体现了“以终为始、运营前置”的导向。

北京市住房城乡建设委表示，下一步，该委将按照《北京市城市更新条例》要求，进一步跟进完善相关配套政策文件，打造城市更新政策“工具箱”，及时跟进项目进展，积极推动项目实施，聚焦重点工作、群众关切，围绕完整社区、精品街区、活力片区、站城融合等专题，谋划推动一批有影响力的示范项目落地。

据悉，今年3月份，第三届“北京城市更新最佳实践”评选已经开启，总结北京城市更新优秀实践经验，推动形成可复制可推广的城市更新北京模式，鼓励更多市场主体参与城市更新。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆