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近日，公募REITs迎来大事件，继首批四只商业不动产公募REITs登陆上海证券交易所之后，第二批六只商业不动产REITs产品也火速获批。截至目前，全市场已受理21单商业REITs项目，合计拟募集资金规模突破600亿元。
长久以来，国内房企手握海量商办存量资产，却面临资产流动性差、重资产拖累财报等行业痛点，存量盘活一直缺少标准化、规模化的资本市场出口。
而商业不动产REITs的全面落地，彻底补齐了这一短板。第一太平戴维斯北京估值及专业顾问服务部负责人张宇在接受新京报贝壳财经采访时表示，此次商业不动产REITs集中上市与获批，是国内公募REITs发展的标志性里程碑事件。
一方面，彻底打破了此前基建类REITs占比超95%的单一格局，完成公募REITs底层资产品类的关键补齐。另一方面，商场、写字楼、奥特莱斯等多元物业的标准化估值、信息披露体系，为国内超十万亿存量持有型商办资产搭建了标准化资本市场退出通道。
二级市场走势分化，底层资产成“试金石”
此次首批登陆上交所的四只商业不动产REITs，分别为国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT，募集资金规模合计约203亿元。产品底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域。
上市首日整体高开开局，但随后板块内走势快速分化，不同业态产品二级市场表现差距显著，直观反映出机构资金对不同商业资产的偏好差异。
具体来看，国泰海通砂之船商业REIT收盘涨幅高达11.08%，表现遥遥领先；中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT涨幅分别为1.04%、1.43%，走势相对平稳；而汇添富上海地产商业REIT全天走势疲软，收盘仅微涨0.02%，盘中一度触及破发，成为板块内表现最弱的产品。
张宇分析，市场追捧优先级清晰排序：头部奥特莱斯＞刚需社区商业＞核心商圈购物中心，甲级写字楼热度垫底。
这一分化趋势在此前一级市场的认购倍数中已现端倪。国泰海通砂之船商业REIT底层资产为奥特莱斯购物中心，网下认购倍数103.8倍，为四只产品中最高；中信建投首农商业REIT底层资产为社区商业，网下认购倍数80.2倍；中金唯品会商业REIT，底层资产为奥莱，网下认购倍数68倍；汇添富上海地产商业REIT，底层资产为写字楼，网下认购倍数38.6倍。
张宇指出，上述趋势背后，底层资产运营逻辑差异显著，成熟头部奥特莱斯如西安砂之船，2025年销售额近28亿元，2023-2025年平均出租率稳定在98%以上，租约周期长、品牌续租率超90%，消费需求相对抗周期；而全国重点城市甲级写字楼整体空置率偏高，受企业缩编、新增供应过剩影响，租金与现金流波动幅度更大，机构配置意愿相对偏弱。
审核门槛清晰，现金流、出租率、区位成关键
随着首批项目顺利上市，监管层对于商业不动产REITs的准入标准、业态审核偏好也全面明朗。
究竟哪些城市、哪些业态更容易通过审核上市？资产筛选的核心评判标准是什么？
在张宇看来，城市维度上，一线及强二线省会城市核心片区物业更易过审；业态审核通过率优先级为：刚需社区商业＞头部奥特莱斯＞核心商圈购物中心＞优质甲级写字楼＞酒店。
“从核心硬性评判指标来看，包含近3年经营现金流波动率低于10%、出租率稳定≥90%、产权清晰无纠纷、区位处于城市核心商圈。”张宇说，其中酒店业态受文旅周期波动影响大，审核会“增设连续多年稳定盈利、充足现金流储备”等更严苛的附加门槛，这类项目首轮问询通过率相对较低。
张宇还指出，在中长期资金配置层面，机构资金会持续向社区商业、头部奥特莱斯倾斜，二者将成为商业不动产REITs的核心压舱石资产。
央国企、外资纷纷入局，底层资产持续扩容
商业不动产REITs的申报与审批，正如火如荼地展开。
距首批上市仅隔一个交易日，6月22日以来，证监会火速批复第二批六只商业不动产REITs，分别为华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资公司商业不动产REIT、华安锦江商业REIT、光大保德信光大安石商业REIT。
第二批商业不动产REITs获批。图/证监会官网
第二批获批项目各具标杆意义。
其中，华夏凯德商业不动产REITs是首单外资消费类商业REITs，底层涵盖深圳来福士广场、凯德广场·涪城两大成熟商业综合体，总建筑面积超34万平方米，拟募资规模38.73亿元。
华夏保利发展商业不动产REITs为市场首单获批的央企商业REITs，采用写字楼+购物中心双资产包模式，打通了央企存量商办资产盘活路径。
创金合信北京国资商业REIT，是深交所首单获批的商业不动产公募REITs，底层资产组合为隆福寺一期项目与集智未来项目，总估值25.69亿元。
此外，华润置地、招商蛇口等头部房企也加入商业REITs赛道。4月28日，华夏华润置地商业不动产REIT和中金开元旅业商业不动产REIT正式申报。6月15日，深交所正式受理招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金的申报发行。
截至目前，全市场已受理21单商业REITs，拟募集资金合计超600亿元。
目前，赛道玩家多样，从地方国资平台、央企、民企延伸至外资企业。底层资产越来越丰富，除购物中心、写字楼外，还进一步覆盖至城市更新项目等多元存量业态。尤其是城市更新类REITs项目，依托城市更新政策红利与片区长期价值提升空间，这类创新资产未来拥有更大的估值与成长想象空间。
万亿市场空间可期，资产分化或将加剧
在业内人士看来，商业不动产REITs未来市场空间巨大，有望形成万亿元级别市场。
张宇预计，未来1-2年国内商业REITs供给将保持平稳有序扩容，监管层会动态把控申报与发行节奏，不会出现项目扎堆集中上市的情况。
回望国内公募REITs发展历程，2021年首批基建REITs上市拉开行业序幕，后续历经多轮扩募与常态化发行，2025年商业不动产REITs试点落地补齐市场最后一块短板。从单一基建赛道到“基建+商业不动产”双轮驱动，公募REITs市场完成了关键进化，不仅为十万亿房企存量资产打通了资本循环通路，更推动国内商业不动产估值体系全面与国际准则接轨。
资金端与行业发展逻辑也迎来根本性变革。张宇指出，四只产品机构持有份额全部超过97%，险资、国资成为核心配置力量，市场定价逻辑从过去地产行业的资产增值思维，转向险资匹配长期负债、追求稳定分红的配置逻辑；行业层面，REITs帮助房企等业主方剥离重资产、优化资产负债表，倒逼行业从高杠杆开发模式转向精细化长期运营，同时推动国内商办不动产估值体系与国际通行评估准则全面接轨。
长远来看，商业REITs全面落地，将彻底改写国内商业地产租金定价与资产交易逻辑，市场资产分化行情会持续加剧，优质资产与劣质资产的价值鸿沟不断拉大。
张宇说，以本次上市标的举例，砂之船西安奥特莱斯近三年出租率维持98%以上，2026年预计分派率4.96%，这类符合REITs准入标准的商业物业将会更多拥有稳定资本市场退出渠道，租金年均可维持2%-4%的稳健涨幅，资产估值与大宗交易价格获得长期支撑；而反观核心甲级写字楼产品，虽短期出租率接近满租，但业态周期属性更强，分派率水平低于商业物业。
张宇进一步表示，从房地产估值视角来看，市场以收益法测算的持续现金流为核心定价锚，当前一级市场仅在业态板块维度完成基础风险溢价分层，单个项目的资质、成长潜力差异化定价，会在后续二级市场持续博弈落地。同时，鉴于险资、国资锁仓比例超九成，板块估值中枢将会在较长一段时间内保持平稳，行业加速存量资产优胜劣汰，国内商业地产交易定价体系持续规范化、专业化、稳定化及可预期化。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 卢茜
