2026年上半年，“缩量提质”成为一线城市住宅用地供应的主基调。成交分化异常明显，优质核心地块一经推出，动辄上百轮竞价；而远郊地块则频繁底价成交。
在“冰火两重天”的市场背景之下，土地市场正在经历怎样的价值重估？房企“宁可高价争核心，不愿低价赌外围”的投资逻辑，又揭示了怎样的行业转向？
北京：百轮竞价点燃通州丰台，核心地块成房企“角斗场”
中指研究院统计数据显示，2026年上半年北京共成交21宗涉宅用地，成交规划建面合计121.97万平方米，同比下降48%；土地出让金合计340.11亿元，同比下降66%；成交楼面价为27885元/平方米；平均溢价率仅为3.55%，较去年同期下滑3.6个百分点。
中指研究院高级分析师范诒杰指出，整体来看，2026年北京商品住宅用地计划供应200至240公顷，较2025年再度缩减。上半年北京涉宅用地供应节奏较为平稳，地块大多规模较小，整体成交规模明显收缩。从土拍热度来看，上半年北京宅地市场整体较为平淡，地块分化十分明显。21宗地块中7宗溢价成交，而去年同期为9宗，其中仅4宗地块溢价率超过10%，去年同期为7宗，其余14宗地块均以底价成交。
不过，平淡之中不乏亮点。通州九棵树南，丰台太平桥、蒲黄榆、桥南等核心地块热度较高。其中，通州九棵树南地块吸引了保利发展、招商蛇口、绿城、建发、中海5家头部房企竞拍，经过线上5轮加现场173轮共计178轮竞价，最终由招商蛇口以溢价20.95%竞得。
此外，丰台多个核心地块同样经历了上百轮竞拍才成交。比如丰台太平桥地块现场竞拍吸引了4家头部央国企，最终经过151轮举牌，由保利发展以总价41.544亿元竞得，溢价率15.4%，成交楼面价创下区域新高。还有丰台桥南地块。经过144轮竞价，最终厦门国贸以11.947亿元摘得该地块，溢价率15.65%。
对此，范诒杰表示，这表明房企对核心优质地块的拿地意愿依然充足。相比之下，昌平、顺义、大兴外围及怀柔、密云等远郊地块则全部底价成交，区域冷热分化极为突出。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则从更宏观的视角评价道，2026年上半年北京住宅用地市场呈现“缩量提质”的运行格局。供应端主动缩减规模、优化结构，特别是强化了“小而美”、低总价优质地块的供应，更好匹配了房企的投资需求。
深圳：核心区“抢破头”与外围“零溢价”并存
值得关注的是，同为一线城市，深圳土拍市场在上半年收官之际，迎来了一场高热度竞拍。6月25日下午，深圳宝安区新安街道A002-0113地块完成出让，吸引了4家头部央国企参与竞价，热度远超市场预期。
该地块经过300多轮激烈竞价，最终由保利发展以总价105.10亿元竞得，溢价率高达99.05%，成交楼面价达到87900元/平方米，刷新了宝安中心区宅地楼面价纪录。这一价格较2025年出让的相邻地块59600元/平方米上涨约47.5%，直接抬升了地价。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，从深圳今年上半年整体数据来看，共成交6宗涉宅用地，累计成交总金额约291亿元。上半年宅地供应全部位于城市核心或成熟片区。6月集中出让的3宗核心宅地连续刷新区域地价纪录，南山科技园、前海桂湾、宝中均为深圳公认的顶豪板块，地块稀缺性极强，直接推高了竞争烈度。而外围区域配套型地块则多以底价成交，冷热悬殊。
分化加剧，一线城市土拍“点状高热”特征明显
目前，在一线城市中，还有上海和广州上半年土地市场尚未收官。相比之下，上半年，上海采取的策略是释放稀缺核心地块；广州则延续“缩量+小而精”策略维持市场热度。
整体来看，一线城市土地市场呈现“点状高热”的特征，尤其是核心板块房企争抢激烈，而远郊地块更多出现底价成交，冷热分化加剧。
对于上半年土拍表现，严跃进表示，当前土地市场传递出多个积极信号。比如，供地节奏更加精准，避免了以往集中供地带来的市场大幅波动，体现了“控增量、优存量”的导向。此外，低溢价环境和单幅地块总价可控，既支持了房企投资工作的推进，也保障了合理的利润空间；低容积率导向则契合居住品质升级的趋势。
展望下半年，业内人士认为，“整体分化、点状高热”趋势或将持续。范诒杰预计，北京宅地市场仍将延续“提质缩量”的供应策略，海淀、丰台等核心区域有望推出更多优质宅地，土拍将延续结构性行情，核心区优质地块竞拍热度不减，溢价成交宗数有望增多，但远郊及外围地块仍将面临较大去化压力，底价成交仍是主流。
在业内人士看来，上半年深圳通过几宗核心地块的高溢价成交，已经成功“点燃”了土地市场热度，而下半年大概率会延续并强化这种势头，通过释放“压箱底”的稀缺好地来维持市场热度。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 穆祥桐
