图/IC photo
10月29日，恒大物业突然宣告短暂停牌。距离其控股权出售第二轮排他性谈判到期，仅过去两天。
此次停牌公告援引的是香港《公司收购及合并守则》，一般预示交易进入关键节点。恒大物业控股权最终花落谁家？传闻中的买方亚太私募太盟投资集团是否属实？恒大系仅剩的这块优质资产，前路几何？
“靴子”仍未落地，太盟接盘传闻再度发酵
恒大物业的停牌来得并不意外。
10月29日，恒大物业发布公告称，公司股份已于当日上午九时起于港交所暂停买卖，以待根据收购守则刊发载有公司内幕消息的公告。
由清盘人主导控股权出售，且刚结束一轮排他性谈判的时间窗口下，这类公告措辞释放出明确信号：相关交易或迎来重大进展。
回溯此前公告，9月30日恒大物业披露，清盘人已接获若干潜在买方就潜在交易提交的方案，中国恒大与CEG Holdings已与一名选定投标人签订排他性协议，同意就潜在交易进行排他性谈判，期限截至2026年10月27日。换言之，停牌当日，距离排他期结束仅隔两天。
市场消息显示，本轮意向买方为太盟投资集团。太盟投资集团是一家专注于亚洲的私市股权投资公司，业务板块包括私市股权、不动产及信贷与市场的投资。
其最为市场熟知的案例，是入股万达商管：2024年，太盟联合中信资本、Ares旗下基金、阿布扎比投资局全资主体PlatinumPeony以及穆巴达拉投资公司，向大连新达盟商业管理合计出资约600亿元，持股60%，大连万达商管保留40%股权。
这已是恒大物业控股权出售第二次进入排他谈判阶段。上一轮谈判对象，市场普遍指向具备广东省属国资背景的广东省旅游控股集团。
2025年9月11日，恒大物业公告称，清盘人一直寻求机会出售中国恒大及CEG Holdings所持有的本公司股份。2026年4月14日晚，恒大物业公告与一名选定投标人签订排他协议，约定开展为期30个工作日的排他性谈判，当时市场消息认为该投标人为广东旅控。
然而不到三个月，6月25日，恒大物业公告称，清盘人告知潜在卖方与潜在买方之间的谈判已终止，双方未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的买卖协议，清盘人转而积极寻求其他潜在买家。
两轮谈判的买方画像截然不同。对此，盘古智库高级研究员江瀚分析，恒大物业控股权出售拖到现在，不是谁出价高就能成。之前国企谈不成，现在轮到太盟，本质是清盘人要在风险托底和资金回收间找平衡。纯国资接盘稳，但市场化改造动力不一定够。外资机构困境资产盘活经验足，却要面对一堆境内外协调问题。“这笔交易能不能落地，核心根本不是价格。最关键的，是买卖双方能不能就历史遗留风险的切割方式，达成彼此都接受的共识。清盘人要尽快收现金提升债权人回收率，新买家也不想一接盘就背上没算清的旧包袱，这点谈不拢，其他条件都没用。”
值得留意的是，恒大物业官方公告并未披露买方身份，排他协议本身也不等于交易敲定。
首轮谈判便已证明，排他期到了之后，可能延期、可能签约，也可能直接谈崩。本次停牌，只是再度抬升了市场对交易落地的预期。
经营趋向稳健，恒大物业是恒大系“最优质核心资产”
之所以能够两次进入出售流程，持续吸引国资、私募入局，源于恒大物业自身基本面持续修复。
在恒大体系风险爆发之后，恒大物业是仅剩的最优质核心资产，也是目前为数不多仍保持独立上市、正常经营的板块。
2026年上半年，恒大物业实现营业收入约69.43亿元，同比增长约4.5%；毛利润约13.32亿元，同比增长约11.1%；净利润约5.03亿元，同比增长约2.5%；归母净利润约5.17亿元，每股基本盈利约0.05元。
在不少物企业绩承压、饱受地产关联业务拖累的行业环境中，这样的盈利与增长表现称得上稳健。
但一笔历史旧账始终绕不开：134亿元存款质押案。这笔因存款质押遭到银行强制执行形成的大额损失，已于2021年全额计提减值；截至2026年6月末，仅追回约950万元。
江瀚表示，这笔巨额存款质押损失，绝大部分已经难以收回，属于实质上的沉没成本。关联应收大部分也都提足了减值，明面上的包袱其实已经甩得差不多了。这些遗留风险不会再像前几年那样，大面积吃掉当期利润。同时，这些陈年旧账也不会完全消失，而会一直像影子一样留在公司资产表里。只要新的大额坏账不再新增，它对日常经营的直接影响就会越来越弱。市场估值上，大家还是会给它一个风险折价，不会马上就按正常头部物企的标准给定价。
江瀚进一步表示：“新股东进来做风险隔离，能做到的边界其实很清楚。可以把后续所有新增业务和历史旧账完全切开，让新的经营动作不受老问题干扰。但那些已经形成的历史债权和法律纠纷，不可能一夜之间全部抹掉，只能慢慢等时间消化，想完全清零根本不现实。”
市值五年下跌超七成，恒大物业易主后将走向何方？
这并非恒大物业第一次出售。最早一次出售发生在2021年10月。
彼时中国恒大刚陷入流动性危机，合生创展宣布拟收购恒大物业54.16亿股股份，占已发行股本的50.1%，交易对价为200.4亿港元，对应整体估值约400亿港元。
这场被视作恒大自救关键的收购，不到一个月便宣告终止，分歧集中在付款安排上。
时隔数年，恒大物业估值早已大幅缩水。2021年这笔交易对应的整体估值约400亿港元，彼时恒大物业市值553亿港元，当前市值仅余128亿港元，五年间跌幅约77%。
估值大幅折价，一方面是恒大主体信用崩塌，物业资产连带承压定价；另一方面也意味着，即便本轮交易顺利落地，能够回笼的资金规模，和当年已经不可同日而语。
与2021年恒大自救式出售不同，2025年启动的这轮处置，是在中国恒大进入清盘程序后、由清盘人主导的资产变现，回款用于清偿境外债务。
交易属性一变，博弈逻辑随之改变。买方收购的不只是一家物业公司，还要承接其依托恒大地产形成的庞大在管面积、工程纠纷、历史垫资与关联应收；卖方既要争取对债权人更有利的对价，同时需要在清盘程序框架内尽快完成交割回款。
从更长周期来看，恒大物业会何去何从？
江瀚判断，如果交易落地，前期肯定先往现金流稳定的纯运营平台方向走。新股东第一件事，就是把6亿平方米在管面积的基本盘夯实，把物业费收缴率和增值服务的利润空间做足。先把稳定的“现金奶牛”养肥，这是所有后续资本动作的基础。其次，中长期看，分拆局部业务或者择机推动整体价值重估退出，几乎是必然选项。太盟这类机构本身就是做困境资产投资的，它不会长期持有一个物业平台。等经营数据完全理顺，历史风险的市场阴影彻底淡掉，通过资本市场完成退出，是它最合理的路径。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 翟永军
