退出获利小挤走假穷人
绍明认为，政府如果把每年建设经适房的钱拿出来，建共有产权房，效果肯定好得多。
“跟经适房比，政府不需要多花一分钱，而保障面还要宽得多。”邵明手指敲着桌子强调。
因出现开宝马申购者，经适房多被诟病。
国务院发展研究中心副主任卢中原在上述研讨会上曾表示，我们之所以反对经适房，就是因为一部分有权有势的人混了进来，他们倒卖牟利，政府却无法制约。
正因为弊端众多，淮安实际上已不再供应传统意义上的经适房，取而代之的是共有产权房。
为了制约倒卖牟利，淮安推出共有产权房，目的只有一个：减少退出时的牟利空间。
邵明说，共有产权房获利多少，不能少了两个参照：经适房和商品房。
例如，一套市价20万元的商品房，按共有产权房出售，售价低于市场10%，应为18万元。购房者最低可用9万元购得五成产权。五年后，房价涨到40万元，购房者用9万元购回政府产权，卖掉可获利22万元。如果五年前购买商品房，获利20万元。
换做经适房，当初购买者可能只需10万元，而五年后房价翻番出售，获利30万元。
三者相较，经适房显然获利最大，而共有产权房收益仅为5年2万元。仅为了这点钱铤而走险，违法成本过高，“假穷人”因此少了。
所以，淮安首次推出共有产权房时，邵明没想到，申请者寥寥，出现“房等人”。“批条子的没有了。”绍明当房管局长很轻松。
一线城市推广或遇阻
共有产权房中，最突出的就是政府的垫资，这部分钱来自何方？
淮安市委书记、人大主任刘永忠直言，土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入，构成了政府共有产权的保障资金。
“一开始我们就明确，资金以土地出让金的显化为主，其他保障资金为辅。”邵明说，2009年淮安建设的400套共有产权房，全部是土地出让金“消化”掉的。
此外，邵明说，淮安还从两家房管局下属公司盈利中，剥离1.5亿元，用作周转资金。
“有人是拿着钱去当地王，而我们是赚了钱拿给我做住房保障基金。”邵明说。
“供求关系一旦变化，房价上涨超过利息很多，政府可用资金越来越小，模式如何持续？”国家发改委法规司司长任珑曾表达了自己的担忧。
对于资金保障，邵明相对乐观，“穷人也有信用”。
拿周林花一家来说，老公在外打工，儿子工作稳定，一家人月收入虽不固定，但也有3000多元。“有了房子，她们都会争取5年内回购政府产权”。
同样乐观的还有刘永忠，他建议这种模式能在全国推广。
对此，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长王微认为，大中小城市，住房矛盾差别很大，共有产权可能对中小城市有意义，但对大城市可能还需要探讨适用性。
财政部财政科学研究所所长贾康担心，北京等一线城市，人口输入量大，房价过高，如果采用共有产权模式，政府垫资过高，需要考虑如何抵消套利。
另外，一线城市如采用此模式，因房价过高，政府垫资占比过低，无法解决中低收入家庭资金困难。如提高垫资占比，那巨额资金从何处来？
淮安，三年前人口过500万，虽然规模无法与一线城市相提并论，但当共有产权房供应对象扩大时，同样面临资金压力。
淮安计划未来3年投入4.1亿元，2到3年内建成7000套共有产权房。邵明说，随着房价提高，政府保障金没有那么多。同时，今年开始引入贷款担保模式，也会刺激购房者热情。因此，政府将缩小政府垫资占比。
当问及“房价下跌时将如何保障中低收入购房者利益不受损”，绍明说，政府产权将以市价和原价中的最低价出让给购房者。
有人认为，房价普涨时，共有产权房双方双赢，但当房价下跌时，其被忽视的风险将被放大。
