房企遭遇现金流动性危机以来，AMC（资产管理公司）成为房地产行业纾困的一股重要力量。近日，多家AMC披露2023年上半年的纾困地产成绩单。截至6月末，中国东方资产累计开展房地产风险化解项目47个；中国华融资产充分运用“债权+股权”“金融+产业”等金融工具箱，以重点房企的重点项目为突破口，积极推动一批项目落地。
值得关注的是，今年上半年，AMC不断创新纾困模式，推动项目复工复产、保交楼。
从纾困项目到房企股权层面开展合作
AMC在化解流动性风险、盘活资产、处置不良资产方面有着丰富的经验。
目前，我国AMC行业已形成“5+2+外资+民营非持牌”的多元化格局。其中，“5”指原先四大全国性AMC，包括中国华融资产、中国长城资产、中国东方资产、中国信达资产，以及2020年获批第5张全国性AMC牌照的中国银河资产；“2”指的是根据银保监会规定，每个省最多可设置2家地方性的AMC，计划单列市也可设置1家。
自去年以来，全国性、地方性AMC公司纷纷入场房地产，助力停工楼盘实现复工、销售、回款。
而去年11月份“金融16条”的出台，也让AMC更加积极开展房企纾困活动。其中，“金融16条”明确，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
在政策支持下，AMC对于房地产的纾困取得一定成效，并不断创新纾困模式。
近日，中国华融资产公开回应媒体称，其以实际行动落实“金融16条”措施要求，积极稳妥支持房地产企业纾困、化解风险。其中，华融融德牵头成功实施共益债投资的华晨地产“保交楼”项目，共计解决2044套房产交付问题，并以“共益债投资+代建代管”方案主导推动华晨地产成功重整；湖北分公司有效纾困武汉当地重点招商引资项目，带动过百亿元项目复工复产、保障过千套商品房按期交付；华融实业作为华融旗下承担涉房不良资产盘活任务的地产专业平台，目前已通过咨询、代管、代建等不同方式，介入涉房项目超百个。
中国东方资产透露，截至今年6月末，公司累计开展房地产风险化解项目47个，推动保障3.68万套商品房按期交付，协助解决6.69亿元农民工工资和上游材料供应商60.02亿元欠款支付问题，带动货值约1412.91亿元项目复工复产。
截至6月初，今年中国信达资产已累计组建150人次金融专家服务团深入山西、贵州、山东等地精准服务客户，重点围绕服务实体经济、化解金融风险、推动国企改革、新兴产业发展、房地产纾困等方面，与地方政府、企业加强合作，为各地经济高质量发展和现代化建设提供优质金融服务。
而中国长城资产旗下的长城国富置业，在年中更是与金科股份签订战略框架协议。长城国富置业除了提供必要资金盘活金科股份的优质项目外，还有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与公司的预重整。
众所周知，AMC纾困房企中，更多的是在项目层面开展合作，即便是与房企达成合作，最终也是落地在项目层面，而此次长城旗下的平台直接参与出险房企集团层面的股权合作，是一次突破性的纾困举措。
第三方代建平台发力，创新纾困模式
AMC在房地产的纾困中，目前已经形成两种主要的方式，一是参与地方政府主导下的纾困，成立纾困基金推动区域房企或者项目的盘活。二是直接与房企或者是房企旗下项目的合作。
对于AMC参与项目纾困层面，中指研究院市场研究总监刘水表示，主要通过“出资+开发”模式，由AMC负责不良资产处置与重组，操盘方负责再开发与运营。其中，操盘方可以是AMC旗下地产开发公司，也可以是头部房企、原出险房企或第三方代建企业。
诸如，中国信达资产采用“传统债权收购+增量资金投入+旗下地产公司代管代建”的集团协同模式，对原佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目进行整体纾困，通过扫清存量债务障碍、提供项目复建资金、引入品牌代建方操盘运营，确保项目顺利复工复产，支持保交楼、稳民生。
值得关注的是，在代管代建方面，除了AMC的关联平台外，今年以来，第三方代建平台积极与AMC合作，布局纾困房地产市场。
据中指研究院报告显示，今年7月下旬，绿城中国、绿城管理分别与长城资产及其子公司长城国富置业签署战略合作协议，双方将在涉房涉地不良资产处置等业务领域开展战略合作。7月底，华夏幸福与地方性AMC浙商资产签署战略合作协议，双方将就各自存量业务、“AMC+保交楼”业务开展战略合作。
“头部代建企业具有丰富操盘经验及品牌效应，对项目去化与溢价都会产生积极影响。”刘水如是说。
此外，“AMC出资+房企自主操盘”则是一种较新的模式。以上海董家渡项目为例，今年1月份，融创中国与中国华融资产、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托就上海董家渡项目达成融资合作，合作方将携手对该项目注资，操盘方依旧是融创。
不过，房企自主操盘取决于其自身的操盘能力，需要具备一定的品牌影响力以及专业的开发能力。
总体看来，AMC对于房地产的纾困虽然取得积极进展，但是其在项目选择上仍然较为谨慎。
对此，刘水表示，首先大部分烂尾项目剩余货值不能让项目自身实现资金平衡或略有盈利。其次是资金问题，项目纾困需要大量资金，AMC发债等方式融资需要大力的政策支持。第三是收益问题，AMC也是独立财务核算，项目出现亏损也是AMC不愿意承受的。最后是风险防控，目前房地产市场仍处于深度调整，并且一些出险企业项目的债务结构较为复杂，AMC对收并购项目评估标准有所提高，注重防控风险。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 赵琳
