中铁置业在上海的土地储备正经历着“从外围到核心”的战略布局转向。

距离上海2026年第四批次集中土拍尚有十余日，虹口区两宗内环“迷你”宅地已提前引爆市场热度。

近日，中铁置业率先发布两份招标计划公告，拟总投资逾38亿元“剑指”虹口两宗宅地，这也是中铁置业再度向外界展示其加码上海市中心的决心。紧跟着，中建东孚、保利也纷纷公布了招标计划，由此可见，虹口“双子星”地块势必要引发一场激烈争夺。

从杨浦到虹口，中铁置业此番进军虹口的决心也再次印证了其战略布局的转向——从外环到核心区域。就在今年4月，中铁置业在杨浦区拿下的“地王”项目——中铁云璟外滩正式开盘，截至目前仅网签4套，也由此引发网签慢的质疑。

中铁置业剑指虹口两宗宅地

5月9日，中铁置业集团上海有限公司连续发布两份招标计划公告，分别指向虹口区欧阳社区hk153-02地块和嘉兴社区hk306-08地块，拟总投资分别为17.14亿元和21.03亿元。这距离地块正式出让（5月28日）尚有近三周时间。

上述两宗地块总出让面积仅19.8亩（约1.32万平方米），总建筑面积约3.3万平方米，总起价26.43亿元。虽然体量迷你，但区位条件极为优越。其中，hk153-02地块原为工业用地，后通过“商改住”调整为三类住宅用地，距10号线邮电新村站仅500米左右。

更为关键的是，该地块无风貌保护要求，不配建保障房和租赁住房，也无中小套型比例限制，意味着开发商可完全按照大户型豪宅思路进行产品设计。

此外，hk306-08地块则是瑞虹新城片区成片二级旧里改造的最后一个住宅地块，三面环绿、两面环水，作为十年旧改的收官之作，兼具居住价值和稀缺收藏价值。

当然，对于上海核心区的风水宝地，中铁置业也面临着激烈的竞争。除中铁置业抢跑外，中建八局旗下的中建东孚、保利、上海城投均发布了投标计划，虹口“双子星”地块未拍先火。

对比来看，目前保利的报价更高。比如，对于hk306-08地块，保利发展报出的总预算高达27亿元，建安费2.5亿元。而hk153-02地块，保利报出的总预算为23亿元，建安费2.1亿元，两宗地块合计总预算为50亿元，均高出中铁置业。

在这场核心地块的争夺中，中铁置业要想杀出重围并非易事。根据公告，虹口“双子星”两宗地块将于5月28日进行现场竞拍。

杨浦地王首秀的喜与忧

从此前高价夺下杨浦地王，到如今进攻虹口，中铁置业在上海的土地储备正经历着“从外围到核心”的战略布局转向。

此前，中铁置业在上海的项目多布局于五大新城，如青浦徐泾的中铁虹桥逸都、奉贤的中铁湖光逸景等，主打刚需或普通改善路线。但从2024年起，公司明显加快了向市区核心地段进军的步伐。

值得关注的是，2025年1月，中铁置业先以协议方式拿下杨浦滨江I15-01风貌别墅地块（总价14.26亿元）；同年9月，又与江苏润皋置业联合，经过75轮竞价，以27.36亿元斩获杨浦滨江I4-01地块，楼面价高达9.22万元/平方米，溢价率28.1%，一举刷新杨浦区楼面价纪录。这两个项目分别定名为“中铁云绣外滩”和“中铁云璟外滩”，被称为杨浦滨江“双子星”。

从在售楼盘来看，此前中铁置业的多个项目已基本售罄。当前市场上最主要的在售项目，正是备受关注的“地王”楼盘中铁云璟外滩，以及尚未入市的中铁云绣外滩。

2026年4月25日，被中铁置业寄予厚望的“地王”项目——中铁云璟外滩正式开盘。从拿地到开盘仅耗时约7个月，开发效率令人侧目。首开推出47套6-7层低密洋房，均价约13.21万元/平方米。

从认筹数据看，项目一度开局良好，中铁置业也官宣“单日劲销6亿元”。然而，开盘后的网签数据却令人担忧。截至5月15日，网上房地产显示项目已销售套数仅为4套。

图/网上房地产官网截图

对此，中原地产资深分析师卢文曦表示：“新房销售网签存在一定的滞后性，同时，在认筹客户中，部分很可能是置换客群，其需要先卖后买来筹集首付，开发商会给予一定的宽限时间，所以网签也存在滞后，这是正常的，当然其中的买卖也存在着变数。”

虽然是高认筹但首次开盘并未售罄，在电话咨询中，中铁云璟外滩置业顾问表示：“一期目前并未售罄，还有剩余十几套的房源在售；二期将于5月底进行加推。”

深耕杨浦区的一名链家中介人士也表示：“中铁云璟外滩并未售罄，比如一期的三房户型仍然在售，房源还有十余套可选。”

事实上，中铁云璟外滩所在的杨浦“九宫格”一度是上海新房炙手可热的板块。同区域此前入市的保利外滩序BUND98以12.8万元/平方米的均价两次开盘均实现“日光”。

不过，上述中介人士也指出：“中铁云璟外滩因为拿地的地价本就较高，售价也略高，首次开盘均价超过13万元/平方米，定价压力突出；同时，其入市时机恰逢上海豪宅市场热度有所回落，此前‘日光’频现的局面已然转变。此外，这个楼盘距离地铁也有一定的距离。”

对于中铁云璟外滩首次开盘的表现，卢文曦指出：“目前，杨浦外滩板块的热度下降，而且周边竞品项目多，推出47套剩下十来套，按照首开销售6亿元来看，去化是不错的，但是也没有‘日光’，说明区域热度已经在下降。”

在此次地王项目的操盘背后，站着一个关键人物——中铁置业上海公司总经理王伟东。王伟东作为中铁置业体系内培养出的“老将”，此番更是被委以重任，承担着中铁置业从刚需赛道到豪宅赛道的跨越，其中也面临着成本、营销、产品等多重挑战。

尤其是在产品端，中铁置业亟须一场硬仗来证明。此前，中铁在上海的项目基本停留在刚需或普通改善盘层面，部分项目如中铁虹桥逸都和中铁·峯汇里在交付前后都曾经被业主投诉存在降标减配、货不对板等问题。在此背景下，中铁云璟外滩能否以其产品力说服高端客群，将是王伟东及其团队必须面对的核心考题。

中铁置业盈利承压下的逆势扩张

当前，回归北京、上海等一二线核心城市，成为房地产行业调整周期内品牌房企布局的“共识”。当保利、中海、华润等一众央企纷纷加码上海核心区域布局时，中铁置业也迎难而上，不惜高价拿地，也要进行战略转型，这背后也与其近年来的业绩压力相关。

2025年全年，中铁置业实现营业收入234.3亿元，同比下降21.35%；净利润为-11.72亿元，尽管较2024年14.52亿元的亏损有所收窄，但已连续多年处于亏损状态。公司房地产业务的毛利率呈现明显下滑趋势——2022年至2024年及2025年1-9月，其毛利率分别为13.94%、12.77%、13.84%和6.98%。

作为中国中铁旗下的核心地产平台，中铁置业的亏损态势也影响了母公司的整体表现。2025年，中国中铁房地产业务实现营业收入446.47亿元，同比下降7.53%；毛利率仅11.73%，同比下滑2.71个百分点，这一表现在集团各业务中几乎最低。