一直以来，租赁市场都是纠纷的高发地，长租公寓“爆雷”、“黑中介”卷款跑路、多收押金且延期不退、莫名背上“租金贷”……各种“坑”令人防不胜防。又到一年“3·15”，租房方面的纠纷再度引发关注。

值得注意的是，今年2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（简称“《通知》”），其中明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，该政策于3月1日起开始施行。该《通知》的实施，让租房路上的人们多了哪些保障？租客究竟该如何避坑？

解答： 

在业内看来，上述租赁新政，明确了租赁企业在开展业务过程中的“红黄线”，有效规范其经营行为，对于租客和房东来说都是一大利好。尤其是对以往最容易掉坑的交租金、退押金、签合同、租金贷等风险点，都进行了细化明确，可以说为租赁市场安上了“避雷针”。

押金存入托管账户，数额不超1个月租金

对于租客们最为关心的租金问题，《通知》规定，租赁企业向租客预收的租金数额，原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；租赁企业向租客收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会（简称“北京中介协会”）建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。此外，合同终止后，租赁企业应在2个工作日内通知北京中介协会，将押金的本金和同期存款利息退还给租客（1个工作日内）。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出，此前，在租赁市场中存在租赁企业长周期预收资金、违规收取押金、诱导使用“租金贷”等问题现象，严重影响了租客的租住权益，而采取法律诉讼手段费时费力，纠纷往往难以得到及时解决。此次在《通知》中，相关问题都得以明确并提出了具体措施。

对于租客来说，首先需重点注意租金、押金和合同的问题。具体来看，租客应避免一次性支付超过3个月的租金，押金不超过1个月，同时注意租金和押金分开支付，防止企业形成资金池并违规挪用，目前北京市已有首批8家租赁企业建立了押金监管账户，可重点选择；同时，租客在与房东、租赁企业签约时，应采用住房租赁合同示范文本，降低租房过程中因为合同签约不当而导致租赁纠纷的风险。

注重租金贷安全，谨慎选择租赁企业品牌

值得注意的是，《通知》还明确，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将租客申请的“租金贷”资金拨付给租赁企业。也就是说，租金贷将直接拨付给租客个人而非企业，避免企业直接获得租金贷资金。

对此，黄卉指出，此前，通过租金贷获取的租金直接拨付给企业，在企业资金链断裂后，会产生租金损失的风险。按现行规定，租金贷资金将直接拨付给个人，此种方式加强了对租客资金安全的保障。 

此外，黄卉提示称，在租房过程中，租客在选择租赁企业品牌时，应及时关注建委等主管部门发布的风险警示名单，避免选择有风险的租赁企业，目前北京已发布存在违法违规行为较多的28家企业名单，须及时关注并谨慎选择。

还需注意的是，不论是租客还是房东，都需积极维护自身权益，在产生纠纷的情况下，均可向北京中介协会寻求帮助。此前，住房租赁纠纷一般通过法律诉讼解决，导致租客、房东纠纷的解决成本较高，之后，若租客、房东与租赁企业发生了纠纷，可以由北京中介协会来调解，纠纷解决的渠道更加多元化，成本也随之降低。

新京报编辑 杨娟娟 校对 刘军

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