2月27日，北京市住建委会同北京市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》（简称“意见稿”），首次拟明确将住房租金纳入监管。其中提到，对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，租客可自行查询租金监管账户内金额。
业内人士表示，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》是《北京市住房租赁条例》的配套文件之一，在住房租赁管理服务制度体系中具有重要地位。新政有利于稳定租赁市场预期，提振租赁双方的信心，预计将对全国其他城市形成良好的示范效应。
押金托管、租金监管，落实住房租赁条例要求
近年来，为加强住房租赁企业监管，防范化解资金风险，保障租赁当事人权益，促进住房租赁市场健康发展，住房和城乡建设部联合多部门印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）、《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）等文件，明确要求对住房租赁企业收取押金、租金加强监督管理。
《北京市住房租赁条例》也自2022年9月1日起施行。该条例第三十六条规定，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。条例还明确押金托管和租金监管的具体规定由北京市住房和城乡建设部门制定等。在此背景下，此次“意见稿”针对押金托管、租金监管制定了具体的实施细则，确保《北京市住房租赁条例》相关内容落地实施。
“意见稿”规定，住房租赁企业收取的押金由北京市住房资金管理中心开设的第三方押金托管账户托管；住房租赁企业单次收取租金数额超过三个月租金的，对超过三个月租金以外的部分实施监管，按月将租金划转至住房租赁企业账户。
对此，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》是《北京市住房租赁条例》的配套文件之一，在住房租赁管理服务制度体系中具有重要地位，对有效预防住房租赁纠纷、规范住房租赁经营行为、促进住房租赁中介行业健康发展、依法维护租赁当事人权益，都有重大意义。
“长租公寓”租金、押金拟存入监管账户
在监管的具体做法上，“意见稿”提出，由北京市住房资金管理中心负责北京市押金托管和租金监管账户管理。由北京市住房资金管理中心会同北京市住房城乡建设委、国家金融监督管理总局北京监管局公开招标选定从事押金托管、租金监管业务的银行；北京市住房资金管理中心与中介协会共同建立押金托管和租金监管系统；由北京市住房资金管理中心在中标商业银行中开设押金托管和租金监管专用账户，并将账户信息向市住房城乡建设委备案。
“意见稿”还明确了押金托管、租金监管的业务流程。一是明确押金、租金监管范围。押金按照住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户。在租金方面，单次收取租金数额超过三个月租金的，租金按照合同约定时间、金额存入租金监管账户。其中三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。二是明确押金、租金退还流程。为确保押金、租金安全，同时保障押金、租金及时退还，规定住房租赁合同期满或解除后一个工作日内，住房租赁企业应当提出押金、租金退还意见，明确是否扣除押金或租金以及拟扣除费用明细。承租人同意退还意见的，押金、租金按退还意见退还；承租人不同意的，可通过协商、调解、诉讼、仲裁等途径解决。
此外，为加强监督管理，“意见稿”还就押金托管、租金监管账户查询以及执法监管工作进行了明确。一方面规定承租人可通过合同备案编号等信息查询本人在押金托管、租金监管账户内金额；另一方面规定对于日常监管发现未履行押金托管与租金监管或存在经营风险的，可以暂停向住房租赁企业拨付租金监管账户内的资金，由各区住建房管部门监管账户内的资金拨付；对于未按照规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的，依据《北京市住房租赁条例》等法律法规进行处罚。
有助预防、化解租赁市场押金、租金纠纷
在住房租赁过程中，押金、租金纠纷占比较高。据赵庆祥介绍，根据投诉数据统计，押金、租金纠纷占住房租赁纠纷7成以上。另外，住房租赁企业“爆雷”也多是因为沉淀押金、租金形成了“资金池”。此次北京发布的“意见稿”，明确了北京市住房资金管理中心和北京房地产中介行业协会发挥各自优势，共同承担押金租金管理工作，应该可以预防和化解大部分的住房租赁纠纷问题，促使住房租赁企业经营模式转型升级，促进住房租赁中介行业高质量发展。
在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，“意见稿”瞄准了长租房市场机构化管理中长期存在的一大痛点，就是在企业经营不善的情况下，无法保障租客和房东资金的安全问题。“意见稿”将租金和押金托管于第三方监管账户，切实保护了租客和房东的利益。通过这种方式，即使租赁企业出现经营问题，租户的押金和预付的租金仍然安全，对其保护是显而易见的；房东也能按时收到租金，有效避免了“资金池”带来的风险。通过此举，市场将实现良性循环。
“北京的这一创新措施，不仅体现了政府对住房租赁市场监管的重视，也代表了对普通租户利益保护的一种进步。”赵然表示，由于住房租赁行业本身属于微利民生行业，进入赛道的企业只有秉持长期主义，才能扎实服务民生。预计北京的做法也将对全国其他城市形成一定的示范效应，进一步引导行业走向专业化、规范化的管理轨道，并为房地产市场创新发展模式提供动力。
业内：对租赁企业资金流产生影响，包租模式或面临调整压力
对于租赁企业而言，新政将带来哪些影响呢？业内人士指出，新政对于企业的经营模式可能构成一定的调整压力，甚至在一定程度上，会对企业的未来发展产生深远的影响。
在房东东公寓学院全雳看来，租金、押金存入政府监管账户，有利于租赁行业规范发展，但对于包租模式的租赁企业来说，意味着资金流压力更大。
珊瑚数据CEO、深圳市公寓租赁行业协会会长梁志勇认为，以前，中资产包租模式的企业，前期需要向房东支付押金和租金，通过后期经营出租时一次性收回的押金和租金，来对冲前期的资金成本，加快资金周转，以扩大房源规模。新规实行后，这笔资金将放在监管账户中，意味着企业只能慢回收前期投入的资金，或对企业的进一步扩张造成一定的影响。
优客逸家CEO刘翔指出，新政实施后对公寓企业的现金流肯定是有一定影响的，但只要新政的实施给到足够的过渡期，租赁企业可以调整好自己的资金安排。整体来看，新政对保护租客利益、引导行业良性发展是有益的。“超过三个月的租金要存入监管账户，分阶段实施监管。成都是先监管住超过三个月的租金，第二步考虑监管押金，一点一点给租赁企业去杠杆，否则硬着陆，或对企业造成负面影响。”
相寓方面表示，“意见稿”的发布，为住房租赁市场提供了明确的指导和规范，对行业的长远稳健发展具有积极意义。相寓对此积极响应，将深入贯彻落实政策要求，为广大消费者提供更加优质、便捷的住房服务。
自如相关负责人也表示，将坚决拥护和积极响应，落实政策要求，并继续在合规经营、信用建设、运营监管等方面积极与相关部门对接，助推住房租赁市场平稳健康发展。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 柳宝庆
